Concevoir l’Immobilier de Demain avec Antoine Habillat | Paris Special

La Résilience par le Design : Repenser la Valeur Immobilière dans un Monde Sous Pression

Dans cet épisode spécial Paris de Bricks & More, Adrian Strittmatter reçoit Antoine Habillat, fondateur d’ORFEO, pour une conversation approfondie sur la manière dont le design, la stratégie et l’exécution peuvent renforcer la résilience des actifs immobiliers dans un marché de plus en plus complexe.

Dans un contexte marqué par la hausse des coûts, les mutations des usages, les nouvelles exigences ESG et l’incertitude économique, Antoine explique pourquoi la création de valeur ne repose plus uniquement sur l’emplacement ou le capital, mais sur la capacité d’un actif à s’adapter, durer et rester performant dans le temps.

À travers son expérience sur certains des projets tertiaires les plus exigeants à Paris, Antoine partage une vision pragmatique et opérationnelle de la résilience immobilière — où chaque décision de conception, de programmation ou d’investissement doit contribuer à rendre les bâtiments plus flexibles, désirables et pérennes.

Adrian et Antoine explorent notamment :

• Pourquoi la résilience est devenue le nouveau moteur de création de valeur
• Comment concevoir des actifs capables de s’adapter aux évolutions du marché
• Le rôle croissant de l’expérience utilisateur dans la performance immobilière
• Pourquoi l’hôtellerie devient une référence pour les bureaux de demain
• Comment éviter les “gadgets” technologiques pour privilégier les solutions durables et utiles
• L’évolution du rôle des asset managers face à des actifs de plus en plus complexes
• Les limites du “value-add” dans un marché dominé par le capital institutionnel
• Pourquoi la valeur réelle d’un immeuble se mesure désormais à sa capacité à attirer et retenir les locataires

Antoine partage également sa vision sur la manière dont investisseurs, développeurs et utilisateurs doivent collaborer plus étroitement pour créer des projets plus intelligents, plus robustes et mieux alignés avec les attentes futures des villes et des occupants.

Un épisode essentiel pour tous ceux qui s’intéressent à l’avenir de l’immobilier, à la création de valeur long terme et à la résilience par le design.

🎧 Écoutez maintenant ce nouvel épisode de Bricks & More.

Antoine sur LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/antoine-habillat-a95743/

ORFEO: https://www.orfeo-developpement.fr/ 

Adrian sur LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/adrianstrittmatter 

Saentys: https://saentys.com/ 

Transcript

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Hi, I'm Adrian Stritmatter. Welcome to Bricks and More. I'm the CEO and co-founder of Saentys, a global creative consultancy specializing in destinations, real estate, and the hospitality sector. Bricks and More is all about exploring how to generate, unlock, and maximize real estate value. Our mission is to challenge outdated and limiting notions of how this is done. In each episode, we talk to top professionals to uncover innovative strategies that drive short, medium, and long-term gains. So if you're passionate about making real estate more valuable for more people, you're in the right place. Welcome to Bricks and More. Aujourd'hui, la création de valeur immobilière ne dépend plus seulement du capital ou de l'emplacement. Inflation durable, taux élevés, attentes locatives mouvantes, pressions réglementaires, accélération technologique, les règles du jeu ont changé. Alors une question s'impose où se crée encore la valeur Dans cet épisode de Bricks and More, nous explorons comment les acteurs les plus agiles transforment la complexité en projets résilients, responsables et performants. Même dans un marché sous tension, ils performent. Pour en parler aujourd'hui, j'ai le plaisir d'accueillir Antoine Abiha, fondateur d'Orfeo. Orfeo est aujourd'hui l'un des acteurs de référence à Paris en management de développement, gestion de projet et conseil stratégique immobilier. Depuis plus de dix ans, Antoine et ses équipes accompagnent investisseurs et particuliers sur des projets complexes et ambitieux. Dans la stratégie en amont jusqu'à la livraison. Avec une attention constante portée aux risques, aux coûts, à la qualité et à la création de valeur long terme. Orfeo se distingue par sa capacité à transformer la complexité en clarté en combinant développement, pilotage et conseil stratégique. Dans un marché incertain, Antoine apporte une vision pragmatique et lucide sur des endroits où la valeur existe encore et comment l'activer intelligemment. Donc Antoine, bienvenue à Bricks and More Paris Special. Merci d'avoir répondu à mon invitation. Merci à toi. Euh, j'avais une première question qui était plus sur, euh, sur ton voyage, euh, voyage entrepreneurial avec Orfeo que t'as fondé en 2012. Est-ce que tu pourrais nous, un peu nous expliquer ce, ce voyage Comment est-ce que t'en es arrivé là Pourquoi est-ce que t'as décidé de, de, ben comme moi, quelque part, un peu de la décision folle de devenir entrepreneur et de créer ta boîte Qu-qu-quelle a été la, la genèse de ce projet Euh, alors, si on-- si je suis honnête- Mh. Mh. On va commencer par ça. Soyons-le. On va essayer d'être honnête. Euh, y avait pas de préméditation particulière. Mh. Y avait surtout une envie, initialement, de Morgane et moi, parce qu'on était deux à la créer, la boîte. Euh, moi, j'avais fait dix ans chez Unibail. Mh. Mh. À l'époque, ça s'appelait que Unibail, enfin, Unibail-Rodamco, même. Mh. Mh. On était fusionné avec Rodamco. Euh, j'avais fait des super projets. J'aurais pu y rester toute ma vie. 'Fin, les projets étaient passionnants. J'avais monté une équipe qui était, euh, vraiment une très très bonne équipe, très, euh, dans un esprit, euh, comment dire, de, de, un petit clan comme ça- Mh. De Unibail qui développait des, des projets monstres Que tout le monde nous enviait et bon et j'avais donc trente-trois ans. Pourquoi partir Pourquoi partir Et je me suis fait, euh, perso, 'fin très rapidement, je me suis réveillé par un chasseur de têtes. J'avais pas de CV parce que mon dernier-- la dernière fois que j'avais fait mon CV, c'était pour un stage chez Unibail. Donc c'était dix ans avant. Ça datait un peu. Donc ça datait avant. Et ça m'a obligé à faire un petit bilan de compétences et à me demander, euh, puis bon, si, euh, bah si, 'fin qu'est-ce que je vais aller sur le marché Parce qu'on est chez Unibail, on était en autarcie, c'était une super école, mais on était assez autonome. Le financier venait de l'intérieur. 'Fin y avait pas de confrontation vraiment à de la compétition investisseur. On avait, euh, nos archis, nos, enfin on achetait les immeubles, on les développait ou les terrains, etc. Et, euh, et évidemment, euh, on était spécialisé en grands projets parce qu'il y avait rien de bien normal dans les projets d'Unibail. 'Fin tout était un peu hors normes. Euh, donc dans le bureau parisien, etc. Et ce petit réveil amical de chasseur de têtes que j'ai finalement décliné parce qu'il s'agissait de faire une direction immobilière dans une maison de luxe. Donc ceux qui me connaissent me peuvent comprendre que bon, après quelques entretiens, j'ai dit bon merci, mais non merci. Never say never, mais pas maintenant. Ça a quand même réorienté en fait cette réflexion vers une, une envie pressante de, d'une certaine liberté- Mh. Qui est là pour le coup, qui, qui m'est propre et, et, et à Morgan aussi. Et, euh, et on a un peu tout claqué, entre guillemets. On démissionnait sèchement Franchement, de manière assez insouciante, voire inconsciente. C'est-à-dire qu'il n'y avait aucune... Moi, j'envie ceux qui ont fait une étude de marché avant de créer une boite, une idée, etc. Moi, je pense qu'ils mentent. Peut-être. En tout cas, j'envie leur storytelling. Je trouve qu'ils mentent très bien dans ce cas-là. Mais moi, perso, c'était vraiment plutôt une envie comme ça, urgente, une espèce d'urgence. J'avais même calé ma démission pour faire un petit break, prendre des vraies vacances pendant un été, mais en fait, ça ne s'est pas fait parce que dès qu'on s'est mis, même pendant le préavis, le bouche-à-oreille a fait que nos avocats qui bossaient pour Unibail, pour nous, etc, nos notaires, ils avaient d'autres clients, qu'ils nous ont fait rencontrer d'autres clients et que finalement, on correspondait visiblement à un besoin du système en place qu'on connaissait très mal, parce qu'encore une fois, on ne connaît pas nos- Vous étiez en bulle. On est en espèce de bulle. Ça a matché avec deux clients qui nous ont confié, mais très courageusement, parce que mon adresse mail, c'était Abiya@gmail. Je n'avais même pas encore déposé les statuts. Ce n'était pas Yahoo Non. J'avais notre Yahoo, mais Yahoo, c'est pour les spams. Et Gmail, c'était... Même strat. Ils nous ont confié deux méga projets. Franchement, je les remercie tous les jours. C'est toujours des clients d'ailleurs et des amis maintenant. Parce qu'il y avait deux personnes comme ça dans un rez-de-chaussée dans le quatorzième arrondissement, parce qu'on a ouvert notre boite là-bas, qui nous ont confié des projets en or. Tout le monde nous disait Tu vas devoir quand même quitter le monde des grands projets un peu paranormaux que tu faisais chez Unibail. Il va falloir commencer à faire des trucs un peu usuels, voire du pavillonnaire à Plaisir-Grignon m'a dit un grand avocat. C'est une banlieue de Paris où il y a des pavillons. C'est l'encouragement qu'il faut. Tu vas passer des tours à la défense à deux maisons. Finalement, on s'est retrouvés sur des grands projets ultra-complexes parce qu'en fait, rétrospectivement, notre compétence, elle était là, c'était de gérer des situations complexes, soit parce qu'elles sont énormes, soit parce qu'il y a un challenge sur le planning, soit parce que juridiquement, c'est très complexe, du foncier compliqué à remembrer des choses. Ça nous a un peu poussés dans ce monde de projets complexes. Qui était un peu déjà le tien chez Unibail, au final. Totalement le mien, mais là où les gens disaient OK, il va falloir apprendre à faire. In house, en gros. Oui. Et sur le territoire qui était aussi le mien, qui était en gros Paris et la région parisienne. Où je connaissais tout ce qui était, je sais pas moi, l'urbanisme, les, les, les-- enfin, on était ancrés localement, on est restés dans cet ancrage. Parce que chez Unibail, pour le coup, et j'arrêterai de dire Unibail après, ça fait un moment, mais le bureau était quand même très local. On faisait pas des bureaux en Europe partout. Euh, on héritait de certaines fusions de bureaux en Europe un peu partout, mais bon, c'était pas une stratégie. Le commerce, c'était une grande-- c'était une stratégie pan-européenne à l'époque, mais, mais le bureau, c'était Paris et les quartiers d'affaires. Voilà. Donc on était très QCA. Enfin, on était sur la ligne une du métro entre, on disait, Louvre et la Grande Arche quoi. Enfin, on se baladait là-dessus. Donc un pass Navigo et hop, tu vas à la tour. Ah, les petits. Et donc, et on est restés en fait sur ce, ces, ces acquis-là qui étaient en fait-- et moi, j'ai eu la chance de, d'avoir fait dix ans ultra intenses, euh, dans cette boîte. Une vraie, une boîte école parce que, parce que moi, mes potes, à trente-deux ou trente-trois ans, ils sentaient pas qu'ils avaient un truc à vendre. Tous ceux qui- Qui n'avaient pas fait cette école-là, en fait quoi. Enfin, qui n'avaient pas fait ce, ce type de boîte. Tu vois, dans un grand groupe, euh, tu vois, Danone, Total, etc. À trente-deux ans, tu te dis pas que t'as un truc à vendre. Enfin, pas forcément. Ils attendent une bonne idée ou un truc disruptif. Nous, on n'a pas cherché une bonne idée, on cherchait juste à exercer le même métier De développeur, un peu trois cent soixante parce que chez on, on intégrait toutes les compétences dans notre maison d'avant et au service d'investisseurs euh, bah qui, bah pour qui on faisait un parfait complément de développement. De développement ouais, ouais. Donc on est un peu à cheval entre du dev, de l'asset de dev. Enfin, les, les clients nous qualifient a posteriori de, ouais, de très proche de l'immobilier parce qu'on vient de l'immobilier. Mh. Et c'est vraiment notre génétique, c'est que contrairement à d'autres boîtes de MOD ou de développement où les gens viennent souvent de la construction et remontent vers l'immobilier, enfin ils remontent un peu le courant entre guillemets. Ouais. Euh, bah nous, on était investisseur développeur en, en interne et on a mis la, notre compétence de développement, euh, bah au service de, bah d'investisseurs qui n'avaient pas forcé-- enfin, soit qui avaient une, une équipe réduite mais qui cherchaient à démultiplier parce qu'ils avaient beaucoup de projets, soit qui n'en avaient pas du tout, qui avaient des équipes d'assets et avec qui on, on fabrique un, un très bon binôme asset dev sur des situations, euh, bah pour le coup souvent compliquées. Et où tu dois être, ben ravi au courant des, des, 'fin des dernières années qu'on a eues, où on peut, peut dire que c'est un marché qui a été un peu chahuté, un peu plus fluide, un peu plus dynamique, un peu plus compliqué, donc potentiellement plus complexe. Ouais. Ça, ça répondait à ton-- t'as eu ce que tu voulais quelque part de projets complexes Alors on, on, ça, on a été très très bien servis de complexité. Ouais, justement, ouais. J'ai envie de dire que c'est, 'fin, 'fin, nous c'est clairement notre, notre zone de confort. Mh. Bizarrement, c'est que on est, 'fin, on brûle d'une certaine, comment dire, passion pour les projets qu'on développe. Mh. On est des, 'fin des gens très concrets, on, on adore construire, euh, mais on vient de l'immobilier et en fait le côté très pluridisciplinaire de notre métier où moi quand, quand, quand je présente la boîte à un entretien d'embauche à quelqu'un, je dis bah le matin t'es avec un avocat, puis avec un notaire, puis après avec un bureau de contrôle, puis avec une entreprise, puis après le soir t'as des problèmes de chantier et puis le matin t'as, t'as, t'as un permis de, à déposer. En fait, t'es sur, bah énormément de, de disciplines en même temps et t'essayes de faire la synthèse. Et, et ce qui est le, justement, c'est, c'est, c'est, 'fin notre, notre métier, c'est de faire une espèce de synthèse qui a une forme de solution- Mh. À un champ de contraintes qui devient de plus en plus, euh, complexe. Et, et c'est de rendre entre guillemets lisibles ou décryptables des situations qui sont complexes. Et à chaque fois qu'on pense avoir trouvé une espèce de-- c'est ça qui est assez marrant, c'est que c'est une espèce d'éternel renouvellement. C'est que à chaque fois qu'on pense avoir trouvé un process- La solution. Une espèce de méthode universelle pour résoudre un problème qui, dont les, les, les contraintes sont toujours un peu de la même nature, et ben y a toujours quelqu'un qui va nous inventer une nouvelle contrainte. Mh. Un élu, un- Une ville, un PLU, enfin un nouveau PLU, des choses comme ça, qui vont encore rajouter, euh, un, un champ de complexité, euh, qui fait que, bah, le, l'escape game, il continue quoi. Faut ça-- Faut, faut trouver la, faut trouver la, la sortie, enfin entre guillemets, le, ou la solution, euh, assez facile, assez, assez rapidement. Et c'est hyper intéressant parce qu'alors, les, les, les, les facteurs de, de, de, de complexité, tu, tu mentionnes un peu le, le, le cadre potentiellement, enfin local ou juridique. Est-ce qu'il y a d'autres éléments, euh, typiquement, euh, enfin le besoin des utilisateurs, le changement peut-être des modes de travail, des modes sociétaux Qu'est-ce qui-- Quelles sont les autres peut-être grandes tendances qui ont amené cette complexification Et puis-- Et, et d'ailleurs, pourquoi Enfin, est-ce que c'est, c'est beaucoup plus complexe maintenant que, qu'avant Alors premièrement, c'est, c'est en fait il y a eu enfin moi ça fait quoi vingt-trois ans, je vais pas faire le vieux con, mais ça fait vingt-trois ans que je travaille. J'ai commencé, euh, mes aînés me parlaient de la, du, 'fin de la crise des années quatre-vingt-dix. Mmm-hmm. Ouais, ouais, moi aussi quand j'ai commencé. On est un peu de la même génération, voilà. Euh, aujourd'hui, bon évidemment, ils sont pas là pour nous reraconter le truc, pour qu'on en bénéficie dans différentes crises qu'on a pu voir, qui étaient soit financières, soit économiques, soit un peu plus ancrées dans le sociétal, comme bah le Covid. Et le Covid conjugué avec d'autres phénomènes qui sont l'inflation, la remontée des taux, enfin, etc. tout ça. Euh, nous, on navigue, en fait, nous, on conçoit des immeubles, euh, en général en blanc, en spec, sans, sans savoir pour qui on les conçoit. Mmm-hmm. Donc là, y a ta-- et dans un tissu normatif et un champ réglementaire, euh, un champ de, de, de bah d'urbanisme et puis des, puis des contraintes économiques qui sont déjà là et qui, bon elles, elles sont, elles fluctuent. Euh, on a eu l'Ukraine, l'inflation, la surinflation, il fallait lutter contre des coûts de travaux explosifs ou qui commençaient à délirer. On a eu le Covid où on commençait à négocier les masques, les hydro-, enfin les gels hydroalcooliques sur les chantiers. Enfin, on a eu, on a passé, on est quand même passé par différents sujets. Euh, mais il y a un truc de fond qui, qui s'est quand même opéré et qui a, 'fin où je pense que le, le, le, le confinement et le Covid et le télétravail ont cristallisé quelque chose qui était déjà, euh, avant, mais qui était pas encore, comment dire, on n'avait pas atteint un point de rosée où tout d'un coup il pleut, tu vois, partout. Tu te dis il va pleuvoir, il va pleuvoir. À un moment, il y a tout qui tombe. Et euh, et en fait, et là où je pense que, 'fin moi, je suis assez convaincu qu'on n'est pas au niveau du produit de bureau, en tout cas, et de sa localisation et des critères traditionnels de, de ce qu'est un bon produit de bureau. Ouais. Euh, on n'est pas forcément dans un cycle. Un cycle, c'est-- parce que sou-souvent, les gens disent cette activité immobilière, elle est cyclique. Mmm-hmm. Et c'est comme si il y avait une espèce de, bah de, bah voilà, ça dure sept, huit ans et puis au bout de huit ans, on est exactement au même point que huit ans avant. Et en fait, je pense que il y a des territoires, par exemple, qui, heureusement pour nous, qu'on ne travaillait pas ou peu, qui sont définitivement pas désirables pour les entreprises. Plus. Plus. Voilà. Et qui ne redeviendront plus jamais ce qu'ils ont pu être quand ils étaient boostés par des produits plutôt promotion, d'aménagement massif. Euh, et il y a des endroits où je pense que les entreprises ne retourneront pas ou, ou dans une bien moindre mesure Euh, mais bon, je parle de villes entières. Non bien sûr. Il n'y a qu'à regarder les, les taux de, enfin les, les, les stocks qu'il y a sur certains, certaines villes de première, deuxième couronne parisienne. Moi, je, je ne connais que le marché parisien et je, le reste, c'est plutôt de la culture générale. On ne travaille pas ailleurs qu'à Paris, en tout cas, ou pas souvent, euh, mais il y a des endroits où on-- et en général, c'est l'endroit où, ce sont des endroits où on parle de transformation, où on cherche des issues à des actifs plantés en fait concrètement. Ouais complètement. Voilà donc, à l'inverse, il y a des, ça, enfin, le contrepoids de ça, c'est que les entreprises ayant toujours besoin de se loger, euh, que, qu'il y a un vrai retour au travail. Et je pense que le COVID n'a pas eu le même impact en France que dans d'autres pays. C'est notre petit, la petite French Touch. Chacun sa sauce. Chacun sa sauce. Il y a des endroits où ils se, qui se sont... Enfin, ça faisait quinze ans qu'on parlait de centralité, que toutes les foncières, que tous les argumentaires des grands bailleurs étaient la centralité au sens, euh, comment dire, du gain pour une entreprise monétisable à tous les niveaux, c'est-à-dire temps de transport, temps de, enfin maladie au travail, tout ce que tu veux. Il y a eu des, des, des études faites par des, des grands cabinets qui, qui poussaient ça. Et en fait, le, le COVID a simplement révélé ou re-révélé, je ne sais pas, ou une grosse prise de conscience de la valeur de la centralité. De la centralité ouais. Et on a observé donc ce, ce mouvement vers le centre ou certaines centralités de grandes boîtes qui, pour attirer leurs talents, etc., etc., enfin toutes les bonnes raisons qu'on connaît, sont revenues aux critères fondamentaux de la localisation, bizarrement. On retourne sur le, enfin le location, location, location. Location. Et, et ce qui était marrant, c'était qu'elles sont revenues sur deux critères, c'est la localisation, certes, les connexions, etc. Mais aussi l'ancrage dans la ville, dans des villes qui sont moins quartiers d'affaires purs. Donc avec de la mixité et la capacité de, de vivre la ville. Pourquoi Parce qu'il y a le sociétal qui a poussé énormément derrière. Et en fait, on parle là de liens sociaux, enfin de, de toute une, comment dire, de la santé générale d'une entreprise et de ses différentes strates. Et il y a plein de boîtes qui se sont rapprochées du lieu de vie, en fait, de leurs salariés plutôt que d'être dans des lieux d'images corporate très fortes. Donc le QCA Triangle d'Or, qui est certes encore une valeur sûre, évidemment, euh, ben déjà, tout le monde ne peut pas se le payer, par exemple. Et donc on a découvert l'Est de Paris, enfin découvert, redécouvert l'Est de Paris, qui atteint des valeurs, des upsides monstrueux Euh, il y a eu des signatures à- Ouais, complètement. Bien au-delà de toutes les attentes dans des quartiers qui, cinq ans ou dix ans auparavant, n'étaient pas des quartiers réputés tertiaires. Et donc ça, ça a rebalancé en fait complètement le truc dans Paris, ce qui fait que Paris aujourd'hui est un, une espèce de microcosme quelque part. Il y a une grosse tension. Enfin, il y a beaucoup beaucoup de, d'entreprises qui cherchent à Paris, donc euh. Et, et quand justement, tu, tu, tu parlais de, de certains projets, est-ce que des fois, vous êtes amenés, tu es amené à, à, à-- On te propose un projet et tu réalises au fait que ce projet, enfin, est dans une zone où n'aura ou n'a pas la capacité de devenir potentiellement ce que l'investisseur ou le propriétaire veut que ça devienne. Oui, bien sûr. Enfin ça, c'est-- Et dans ce cas-là, on n'y va pas en fait. Ouais. Tout simplement. Je veux pas-- Enfin. En fait quand on nous propose un, non pas un projet, mais déjà un immeuble, enfin, de réfléchir sur une situation En fait, on la prend sous tous ces angles et on fait nos propres modèles d'investissement déjà. Parce que, pour une raison simple, parce qu'on vient de l'immobilier, on essaie de positionner un produit dans son marché. Dans son marché, ouais. La cristallisation, comment dire, de ça, c'est de faire un modèle d'investissement, de voir combien on le sort, comment on le positionne, quelle est la concurrence sur ce type de marché. À combien tu le loues. Quel est le bon équilibre entre le produit et son coût et puis le marché qu'il doit- Prêt à payer. Qui est prêt à payer ou tu peux faire l'hypothèse de surperformer le marché parce que, parce qu'il y a un autre point qui est pour nous, qui est absolument crucial, c'est le produit. Au sens la conception, le produit. C'est-- enfin, moi, je suis convaincu que c'est quand même juste notre principal bouclier, enfin principale ligne de vie, on va dire. Nous, Orpheo, enfin nous en tant que développeur de projet. Parce qu'il y a des produits qui sont très bien nés, s'ils résistent, ils peuvent même résister à nos shows de son propre propriétaire, s'il veut plus investir pour d'autres raisons. Et dans ce cas-là, il reste le produit tant qu'il est bankable, entre guillemets, investissable, finançable, etc. C'est un gage de je trouverais bien une solution, je marierais bien son propriétaire avec un autre développeur investisseur. On continue quoi. C'est, c'est, c'est, c'est le-- pour nous, c'est, enfin, on teste entre guillemets et on se fait notre propre religion de ok, ce truc-là, il peut aller au bout parce qu'on tient un produit qui correspond à un marché. Limite l'argent, c'est secondaire. Limite. Évidemment, il en faut pour développer, sinon tu restes... Mais si ton produit est bon et que ton investisseur n'a plus les moyens même de le, de le faire, tu peux, tant que tu as cette valeur dans les mains, tu peux la partager avec d'autres, tu peux fabriquer, tu peux sophistiquer à souhait ce qui se passe autour du produit pour le lancer. Tu peux faire des JV, tu peux enfin, c'est assez, tu peux rester agile de ce côté-là. Donc, par contre, évidemment, en première analyse, tu as un immeuble tanqué, je schématise à l'extrême juste pour, comment, pour le message. C'est, tu as un immeuble qui est tanqué dans un marché de bureau qui n'existe plus avec un PLU qui dit que tu ne peux pas transformer en autre chose que du bureau parce qu'en fait ce PLU est en fait issu d'une ZAC qui a voulu t'injecter énormément de mètres carrés de bureau. Bon, il faut dire la vérité à son client qui dit Non, en fait, tu ne peux pas le transformer, ce n'est pas un base case Donc soit on réfléchit à autre chose, soit on, soit tu le vends, enfin je sais pas, ou on, on rentre dans, dans un cycle plutôt de, tristement liquidatif quoi. Il faut aussi- Oui, dire ce qui est, voilà, la réalité du- C'est impossible. Euh parce que on reste quand même, enfin, il faut, il faut, comment dire, en développement, t'es, t'es obligé de rêver tu vois, et de faire décoller un truc mort. Donc il faut être très optimiste pour ça. Et donc tu enchaînes des bonnes nouvelles au début de ton BP. Donc il faut quand même savoir ce qui se passe en fallback si jamais, je sais pas, le maire dit non, moi vivant, le loup ne mange jamais, des trucs comme ça. Donc des mauvaises nouvelles. Euh et puis en aval, en construction, en, dans la deuxième partie du, du cycle d'un projet, bah toute la valeur que tu as essayé de créer au début, bah tu, tu vas la défendre. Pendant le, pendant le cycle de construction. La défendre, ça veut dire éviter les aléas, maîtriser les coûts, euh garantir la qualité de ce qui sort, enfin pas, pas varianter le produit à la baisse pour matcher avec une logique de coûts. Enfin, et voilà. Donc tout ça, c'est une espèce de logique où il faut être optimiste au début, mais anticiper quand même les mauvaises nouvelles. Ouais. Euh et, et se demander, enfin se questionner en permanence sur quelles sont tes options. Si le base case n'arrive pas, euh qu'est-ce, enfin comment tu te replies quoi, sur une, un schéma qui reste un schéma viable. Un sché-un schéma viable, ouais exactement. De, de, de, et de, enfin, on l'espère, de création de valeur. Avec toutes ces, tous ces différents moments un peu dans le, dans la phase de développement, avec ce-cette complifi-complexification, j'y arriverai. Est-ce que aujourd'hui, et je pense que dans le CBD, il y est, enfin est-ce que tu vois un plafond à la valorisation ou à la valeur ou est-ce que c'est quelque chose qui, qui ne peut qu'accroître parce que de toute façon, on va se retrouver dans un, dans quelque chose au niveau de l'offre et la demande où enfin, tu vas, la, la valeur ne cesse d'augmenter ou la valeur perçue ne cesse d'augmenter Euh, en fait, ça, ça, je veux pas botter en touche, mais, 'fin, la notion de valeur, ça reste quelque chose d'assez, euh, relatif. Euh, nous, on a des clients, euh, de divers profils. On a en fait, euh, des institutionnels très long terme, mais qui développent. Ça, c'est entre guillemets le client magique parce que, euh, tu réfléchis à trente ans, mais tu prends des risques immédiats. D'habitude, c'est plutôt les value add qui prennent des risques. À l'inverse, ils réfléchissent moins à trente ans parce qu'ils sont sur un cycle court. Leurs capitaux sont courts, enfin sont à cinq, sept ans. Euh, mais nous, donc on a des instits où ils ont un portefeuille qui, qui doit être en, en mouvement un peu permanent parce qu'il faut se-- parce que les immeubles peuvent se vider, parce qu'il y a de la reversion locative possible, parce que les normes environnementales changent, euh, parce que les critères de, de, de choix des preneurs changent. Donc les, les produits doivent s'adapter. Et souvent, ce sont des, des produits qui peuvent avoir vingt ans, tu vois. Et ça, on a, il y en a plein, des, des produits qui ont vingt, vingt-cinq ans, qui sont un peu entre deux âges. L'immeuble, il est techniquement encore bien. Programmatiquement, il est un peu faible, il correspond pas à la demande. Il faut upgrader le pro, le produit et la, et le, les usages possibles dans l'immeuble. Il y a un peu de flexibilité, etc. Euh, mais en même temps, bah, sa façade, bah, elle est pas morte, tu vois. Ouais, complètement. Après, la façade, quand elle est pas morte, soit tu l'aimes, soit tu l'aimes pas, soit elle correspond au programme. Donc nous, en ce moment, on a-- en fait il y a, c'est vraiment des générations d'immeubles qui, qui, qu'on travaille. Évidemment, une, une tour des années soixante-dix truffée d'amiante avec, euh, des façades cuites. Bon, y a pas, y a pas-- c'est chirurgie lourde. Il faut y aller. T'as pas le choix quoi. Enfin, t'as pas le choix si tu veux sortir un peu par le haut. Euh, mais on a toute une ribambelle d'immeubles post, euh, crise des années quatre-vingt-dix qui a, qui a, qui a été un vide de production. Et les années 2000 ont produit énormément. Euh, voilà, un immeuble livré en 2002, 2005, 2007, qui ont donc vingt ans, euh, vingt-cinq ans. Et tu vois, et on est déjà, euh, sur des peaux relativement performantes. On est donc-- donc en fait, on, on a en fait une espèce de, comment dire La, pour revenir à cette notion de valeur, la valeur n'est pas du tout définie de la même manière pour un instit long terme que pour un fonds value add ou pour un promoteur. Donc c'est, c'est vraiment des moments, des, des cycles et des horizons qui sont différents, qui définissent autrement la valeur. La valeur pour un instit, et nous, on est dans ce club-là, entre guillemets, parce qu'on est, on a fait le choix de travailler que pour des investisseurs. Et je dirais même quand on travaille pour un fonds value add C'est pas arrivé depuis deux, trois ans parce qu'ils sont assez taiseux sur le marché français depuis quelques années, sauf exception. Mais c'est pas eux qui agitent le marché aujourd'hui. Même quand on travaille pour les fonds value add, on sait que de toute façon, l'exit final de cet immeuble, c'est chez un instit. Et donc ces critères-là des instit qui sont la vision longue et patrimoniale qui correspond à notre conception, de la fabriquer même pour un client qui serait plus court terme, c'est aussi un gage de valeur. C'est-à-dire à l'exit, il pourra- Le vendre à ces clients-là qui ont ces notions-là. En poupée russe, si tu veux, et en rétro, la valeur du client final, investisseur final, devient assez vite le paramètre de décision d'un client plus court terme. Ça, c'est plutôt les value add trois, quatre, cinq, sept ans, etc. Les promoteurs, c'est encore autre chose. Nous, on ne travaille pas pour les promoteurs, on est plutôt face à eux dans certaines situations quand ils vendent des VEFA ou des CPI ou des choses comme ça à nos instit qui nous appellent en AMO, pour le coup, pour discuter avec le promoteur du produit, du machin et monitorer le truc. C'est des missions plus petites. On n'est pas hands-on en train de développer nous-mêmes, mais on participe quand même pas mal à la conception. Mais c'est un autre cycle, c'est-à-dire qu'on est sur une VEFA et on est sur, sans que le mot soit mal pris, on est plutôt sur une culbute assez courte, finalement. On est sur exactement ce que veut le client au moment de la livraison. Et notre apport, c'est justement d'amener une vision plus long terme dans ce qu'on achète dans la VEFA au promoteur pour que le produit tende vers le patrimonial, même s'il n'est pas génétiquement conçu comme ça. Conçu pour ça à la base, ok. Euh, donc cette, voilà, cette notion de valeur, elle est assez relative. Est-ce qu'on-- est-ce qu'il y a un plafond à Paris Je ne pense pas. Euh, s-- euh, en tout cas, euh, les trente dernières années o-- nous ont montré que non. Enfin, on est quand même sur des loyers qui, bah, qui- Cessent d'augmenter ...ne cessent d'augmenter, souvent plus vite que les indices. Euh, y a des moments, y a des sauts, en fait. Le franchissement de la barre des mille euros, euh, où y a un moment, enfin, la presse parlait du club des mille. Enfin bon. On les comptait sur les doigts d'une main. Bon, ben, aujourd'hui, c'est, il faut plus de mains pour les compter. Donc, euh, est-ce que c'est, euh, est-ce que, est-ce que pour autant, il faut être dans des BP spéculatifs avec un peu de bulle dedans Certainement pas. Mh. Euh, parce que, en fait, euh, la limite, ça va être le pouvoir d'achat des entreprises. C'est que tout le monde peut pas se payer, euh, le plus bel immeuble super prime avec le rooftop, les services et à mille deux cent cinquante euros avec une vue sur l'Arc de Triomphe. Ça, c'est, c'est, c'est, c'est pas- C'est un autre club ...d'entreprise normale. Ça, c'est, c'est aussi un club d'entreprises capables de se payer ce genre d'actifs. Euh, par contre, on a vu ce regain, enfin, ce, sur, bah, le centre et l'est de Paris qui est formidable parce qu'en fait, y a plein d'immeubles à très forte, à très fort potentiel dans ces quartiers-là et que nous, on travaille aussi. Qui ont des bons fondamotos, comme tu disais, quoi. Et, et là, pour le coup, euh, dans une vision plus moyen terme, je crois plus à des reversions locatives dans ces quartiers-là qu'à l'Étoile, par exemple. Mh. Je pense qu'on commence à saturer quand même à l'Étoile. Mais, euh, mais quand, euh, Hermès a signé, euh, rue Charonne à sept cent cinquante euros, euh, ça a fait quand même-- euh, ça a défrayé un peu la chronique. Tout le monde mettait le marché à, à six cent euros, tu vois. C'était un immeuble qui avait été vendu y a pas longtemps avant sur des- Et ce qui est hyper intéressant, en fait, c'est que tu dis Bah voilà, y a, y a pas de plafond Enfin, la complexité, elle est là. Comment est-ce que ces décisions, justement, sur un cycle de développement qui est plus ou moins long, enfin, comment est-ce que vous prenez ces décisions en amont, enfin, par rapport à des choses comme la, la volumétrie ou la flexibilité Puis, on a parlé aussi de la notion d'opsi-d'optionnalité où t'as plusieurs, enfin, scénarios différents devant toi. Enfin, comment est-ce que tu choisis celui-- enfin, même si chaque, chaque choix génère après ses propres optionnalités, comment, enfin, comment est-ce que ça se passe en termes de, de, de, de, presque d'articulation de ces, de, de ces, de ces dif-, de la mise en place de ces scénarios et après de ces choix Alors, ça dépend vraiment de, à quelle phase du projet on est. Euh, donc évidemment, au début, on est sur des, des spectres assez larges de scénarii, puis on rentre dans une espèce d'entonnoir, etc. Mais une fois qu'on a décidé qu'on ferait un très bon immeuble de bureau, même si on explore aussi, euh, de la mixité, des transformations, etc. Mais si on reste dans le spectre tertiaire pur, euh- Il y a plusieurs, il y a plusieurs, euh, comment dire Il faut que ça soit une espèce de leitmotiv parce que, euh, à chaque phase du projet, ça va générer des actions ou des options. Euh, en amont, ce sont des options de conception et une certaine flexibilité des usages dans, euh, différentes zones de l'immeuble. Ça veut pas dire que je peux faire tout et n'importe quoi sur tous les mètres carrés de l'immeuble. Parce que là, pour le coup, personne n'a le budget pour se payer ce genre d'immeuble. C'est-- la, la réversibilité à l'extrême, euh, en général, elle finit par la mort du projet. Ouais. Parce que ça génère des surcoûts. Les normes sont pas du tout compatibles avec la mixité et la réversibilité. Ouais, elles répondent à rien in fine. Et à la fin, voilà, c'est, c'est-- il faut pas que ça tourne à juste l'indécision en fait. Bah c'est ça. Voilà. Donc il y a un moment, trop d'options, ça tue la décision. Donc par contre, de savoir exactement ce qu'on veut, c'est-à-dire qu'on a un backbone qui est vraiment solide, flexible, euh, et qu'on peut ensuite plugger dessus des options de services, d'usages, euh, et puis met-, et puis de modes de fonctionnement aussi, hein, de, d'aménagement plutôt, etc. Euh, on voit-- enfin, on n'a pas de boule de cristal et les tenant trap non plus en fait. Non, non, complètement. Donc on a beau interviewer ceux qui sont au plus proche des, du marché des preneurs, euh, le preneur lui-même, euh, ne sait pas comment il va vivre dans dix ans. Bah il sort juste du Covid, le preneur, tu vois. Ouais, ouais. Les boîtes ne se ressemblent pas du tout. Même les politiques RH ne sont pas clairement définies. Voilà. Donc il y a aucune harmonie, il y a aucune normalisation dans, dans une manière. C'est aussi complexe que, que la vie courante quoi. Enfin, c'est-- tout ça est très sociétal. Enfin, il y a des influences de partout. Personne ne sait se définir dans dix ans. Enfin, je veux dire, faut pas, faut pas rêver. Euh, donc tout l'enjeu, c'est de n'inter-- enfin d'interdire le moins possible de futur. Mh. On est plutôt dans ça. Ne pas fermer de portes en fait. Ne pas fermer de portes ou en tout cas quand on la ferme, on sait pourquoi on l'a fermée et on abandonne et on fait le deuil d'une partie du marché. Mh. Ok Pendant très longtemps, moi quand j'ai commencé, euh, les, les, comment dire, les programmations techniques, c'était, euh, comment dire Il voulait plaire à tout le monde. C'est du générique à soi. C'était du générique à souhait et il ne fallait fâcher personne. On finissait par du blanc avec un peu de gris, la moquette et machin, on a tous connu ça. Un produit très normé, etc. Et si on en sortait, on se faisait... L'agent disait que ce n'était pas bien. Et on surmusclait l'immeuble pour pouvoir faire tout et n'importe quoi, même au niveau technique. Une espèce de GAVJ au niveau de la surpuissance, la redondance technique. Puis à un moment, il y en a un qui a- Pour combler le générique. Qui a tout cassé en généralisant l'usage en laptop, qui avait déjà une batterie embarquée et tu n'avais plus besoin de groupes électrogènes qui eux-mêmes étaient en redondance d'onduleurs. On arrivait à des cahiers des charges techniques qui étaient ultra-musclés. Il pouvait tomber des tombereaux d'obus, l'immeuble, alors qu'il y avait la- Tout s'effondre autour. L'immeuble, il tenait en autarcie avec son groupe électrogène, machin, etc. Donc ça, heureusement, on s'en est un peu éloigné, on commence à... Mais une fois qu'on a parlé de cette flexibilité qui était purement technique, c'était un truc vraiment d'ingénieur pur et très bien, c'était le moteur. Après, il y a eu, et plus récemment encore, tout ce qui est usage et comment une entreprise pouvait se projeter long terme dans un immeuble. La valeur d'un immeuble, traditionnellement, c'est la durée des baux. Donc plus le flux est long, plus l'immeuble est valorisé. Jusque-là, on n'invente rien. Donc l'enjeu, c'est comment aussi ancrer un preneur longtemps dans l'immeuble, au-delà d'un bail. Comment rendre plus probable son renouvellement Donc tu es presque en fait, de la, enfin dans une modélisation d'asset management. Ah ben nous, on est, on est, on est, on est, enfin on a ces convictions-là en tout cas. Enfin, on vient de là hein. Donc je veux dire euh, chez Unibail, on essayait d'innover, on poussait, on inventait des immeubles de plus en plus, voilà, innovants. On continue. Je veux dire, moi, on n'a jamais arrêté de se questionner sur ça. Et, et, et pour moi, il y a, enfin, il y a évidemment, il y a une notion de service à l'utilisateur. Complètement. Pendant quinze ans, l'utili-- enfin moi, quand j'ai commencé, l'utilisateur, c'était juste un mec qui payait le loyer. Ouais, ouais. Tu vois Jamais on l'a traité comme un client. Mh. Ok Donc maintenant, on est plutôt à vouloir faire des hôtels pour les entreprises. Mh. Avec euh, tu veux ci, tu, tu, enfin- Des services, bon, puis tout le, tout le niveau d'opérationnalisation de l'asset aussi après quoi. C'est ça. Exactement. Et, et les assets managers, en fait, il y a les plus en pointe, ben ils ont compris que le property au sens, euh, animation permanente de ton site, comme le fait un hôtelier, comme le fait un directeur de centre dans un centre commercial, euh, où il y a, tu vois, des animations, il y a des conférences, il y a des-- il peut y avoir plein d'événements que tu, que tu-- où toi-même, t'as une programmation, en fait. Ouais, c'est ça. Et ben si tu le fais pas dans un immeuble de bureaux d'une certaine taille hein, qui est pas un mono-utilisateur, euh, ben tu vas perdre ton, tu vas, tu vas manquer d'ancrage. Et toi, alors justement, quand, quand tu fais ce genre de-- est-ce que tu te nourris justement de-- enfin est-ce que tu regardes justement comment les gens ils développent des hôtels, des choses comme ça, d'autres classes d'actifs où tu te dis Ah ben voilà, ben il y a des choses à apprendre, il y a des choses à- Nous, on développe des hôtels. Ouais, ouais, aussi. On apprend énormément pour les bureaux, des hôtels. Parce que c'est une notion de service qui, qui est, qui est juste, euh, qui est en pointe en fait. Ouais, puis, et en day to day avec un flux, enfin quasi quotidien de nouvelles personnes dont tu peux, euh, tu peux checker les usages quoi. Les hôteliers se nourrissent des commentaires de leurs clients. Mh. Tous les, tous les, toutes les semaines, ils se font la synthèse. Qu'est-ce qui n'a pas marché Pourquoi il m'a mis une étoile Mh. Donc c'est un, une alimentation permanente. Est-ce qu'il y a un TripAdvisor au niveau bureau Ben non, il n'y en a pas. Hein. Et il faudrait, enfin, honnêtement, il faudrait juste inventer une espèce d'outil qui mesure un peu en temps réel et pas tous les neuf ans. Parce que le mec, attention, il va claquer sa break. Donc alerte maximale, qu'est-ce qu'on fait pour le retenir Ça, c'est le comportement classique et malheureux. Moins une année et puis t'es mort déjà. Tu travailles un an avant la fin du bail, sauf s'il y a un problème, un impayé, un truc comme ça. Évidemment, euh, je, je, là j'exagère, mais enfin, on, on, on quitte ce, enfin, on migre vers un asset management des immeubles. Ça se conçoit en amont dans les développements qui soient plus près du client final. Mh. Et le client final, il a plusieurs couches. Il y a, ben la boîte, euh, il y a les RH et puis il y a l'utilisateur final du client final, c'est-à-dire son collaborateur. Mh. Et dans tout ce qu'on fabrique, on essaye d'avoir un impact sur les trois. C'est-à-dire que le, le besoin d'une entreprise n'est pas immédiatement euh, corrélé au besoin euh, DRH, qui n'est pas non plus le même et en général vraiment pas le même que celui du CFO. Et, et tout ça, ben ils ont des collaborateurs qui en fait les poussent à l'évolution. Et, et donc, donc, donc c'est, c'est, c'est, je veux dire c'est aussi complexe que, que la vie quoi enfin tu vois. Donc c'est, c'est, donc c'est illisible. Enfin c'est illisible. En tout cas, tu peux pas prétendre dire Alors dans cinq ans, euh, les nouveaux modes de travail, ça va être ça. Non, non. Je te le signe. Jamais. Ou alors c'est que là aussi y a un peu de pipeau quoi. Donc euh, donc comment tu n'interdis aucun futur ou comment tu, t'as un choix conscient de ce que tu abandonnes. Mh. Voilà. Et qu'est-ce que tu développes et à qui tu t'adresses. Et on essaye d'arrêter de penser à, euh, vouloir satisfaire tout le monde par un consensus un peu mou, ce qui est le produit très charté quoi. Puis, puis au final après, tu, tu, enfin tu plais à personne en fait et tu réponds à aucune- Voilà, tu laisses tout le monde indifférent ou... Et euh, alors ce qui est assez intéressant aussi justement dans, dans, dans, dans ton, dans ton métier ou ce que, ce que je peux en voir, c'est que t'as, t'as, tu peux toujours te nourrir du, enfin, entre guillemets, du next best thing où il faut impérativement faire ça sur un immeuble de bureau. Et puis c'est très, enfin, c'est très réactif à des demandes, enfin, immédiates. Enfin, est-ce que toi, tu vois ce, est-ce que toi, tu t'interdis certaines choses ou tu, comment est-ce que tu paramètres ces choses que tu, tu te dis Ben ça, au fait, au final, c'est pas vra--, c'est quelque chose de short term. Enfin, c'est, c'est, ça, ça ne va pas amener, euh, de, de, de valeur. C'est si on répond à ça, c'est vraiment, enfin, c'est presque, je sais pas, j'ai envie de dire euh, enfin, réactif au fait face à, face à une pression externe. Ou est-ce que toi, t'arrives à modéliser sur le... Alors, on n'arrive pas forcément-- enfin, je vais prendre un exemple simple. Enfin, y a deux, deux évolutions assez euh, notables ou deux thèses en tout cas qui sont de plus en plus adoptées par les clients long terme. Mh. Euh, la première, elle est, elle est, elle est pas contre-intuitive, ça dépend vraiment de dans quel marché on se situe, mais euh, c'est celle, enfin, c'est la thèse d'investissement qui est qu'un immeuble multilocataire- Mh. Multilocataire à durée de bout constante hein, euh, vaut plus qu'un siège social C'est complètement contre-intuitif parce que tu dis Ah moi, j'ai le siège d'EY tu vois. Ah génial C'est bien quoi, il y a un côté réputationnel, etc. Pourquoi Parce qu'en fait, il sera jamais vide en même temps. Le siège d'EY, si EY s'en va, t'as trois ans de vide, tu recommences des travaux parce qu'en fait personne veut de la seconde main tu vois. C'est compliqué à faire avaler la seconde main malgré tout les, le bien-fondé environnemental du truc, mais tout le monde veut quand même un peu du neuf quoi. Euh, et tu rentres pas dans les chaussures d'un autre quoi. Surtout pas d'un concurrent. Alors qu'un multilocataire euh, qui a, qui est bien asset managé hein, pour le coup, très très proche du truc, euh, bah ça peut se capitaliser à des taux inférieurs, je pense. Moi, c'est en tout cas, c'est une conviction. Et pourquoi Parce qu'un peu comme dans les centres commerciaux où de temps en temps, tu vois, tu forces le mec à partir parce que, parce que, parce qu'en fait, il a plus de légitimité dans le mix. Et ben euh, et ben dans les bureaux, nous, on conçoit tous nos immeubles comme plutôt des multilots. Des multilots, ouais. Enfin l'hôtel particulier avenue F. Ça, c'est très fléché dans certains secteurs. C'est un autre cas. Mais à partir de dix, quinze, vingt mètres carrés, ce qui est quand même plutôt notre, notre cam habituel, euh, on est plutôt sur une conception très multilocataire avec une zone de respiration qu'on appelle coworking, mais qui, mais qui en fait, ce qui a amené le choc des coworker au monde des instits, c'est la flexibilité, c'est que tu te, tu verrouilles pas systématiquement ton grand compte dans douze ans fermes ou neuf ans fermes. Ouais, complètement. Parce que ça, c'est un vrai frein. Retour à la case de j'arrive pas à prévoir mon avenir à plus de cinq ans. Comment veux-tu que je te signe un neuf ans ferme Donc en fait, ce qu'on dit à nos preneurs maintenant, enfin en commercialisation, ce qu'on essaye de développer, c'est OK, de quoi vous êtes certain en termes de besoins pendant douze ans Prenez-le Noyau dur. Par contre, vous avez aussi besoin de respirer et on va vous créer des zones de respiration flexibles qui sont plug and play, pas plug and play. Donc des bureaux plutôt opérés. On essaie de pousser aussi. Ça veut dire que tu as le métier qui va avec en aval, en exploitation. C'est ce que fait par exemple Gecina avec son offre U First Estate, c'est des bureaux opérés. Tu appelles le vendredi, le lundi, tu l'as. Le mobilier est déjà là, donc tu choisis pas. C'est ça. C'est les flex offices new-yorkais. Il y a une compte Vin qui fait ça, etc. Tu appelles le vendredi, tu as un encart, tu mets ton nom et hop, tu es chez toi. Et puis hop, tu es chez toi. Ça a besoin de six mois, douze mois. C'est du pilotage à vue, entre guillemets, d'un besoin immobilier. Tu peux le payer plus cher parce que c'est opéré. Tu as qu'une facture. Mais au final, ouais. Mais ça te soulage et tu n'es pas obligé de t'engager neuf ans ou douze ans sur un besoin que tu maîtrises pas vraiment. Donc nous, on est plutôt sur des versions multiloc avec des zones de respiration et des services qui sont des vrais ERP. Ça, c'est vraiment un truc fondamental, c'est qu'on quitte le monde du service instit de la cantine. On ramène de la rue- De la ville dans le- De la ville dans l'immeuble et on l'ouvre à la ville, à l'inverse. On n'est plus derrière du contrôle d'accès. Et est-ce que c'est aussi vrai par rapport à ce que je disais Multiloc versus preneur unique. J'ai un pote, il a quelques apparts en Airbnb. Et puis lui, il m'a dit Moi, je préfère mille fois être en Airbnb parce que ça me permet de faire une maintenance continue plus que d'être sur un loyer ou sur un bail qui est plus long. Ça le permet d'être systématiquement en train d'actualiser son asset. Est-ce que ça marche au niveau technique, presque au niveau d'entretien C'est clair qu'on a des grands progrès à faire. Quand tu vas... Moi, chaque fois que je vais soit à Londres, soit en milieu plus anglo-saxon Il y a une culture du service et de la maintenance qui est fondamentalement meilleure que chez nous. Donc ce n'est pas voilà, ce n'est pas, ce n'est pas pour dire que l'herbe est plus verte ailleurs, mais il y a une notion de service en milieu anglo-saxon que je leur envie, parce que les mainteneurs et pas que les mainteneurs, les, enfin ceux qui vont fabriquer le day-to-day, même le, le broker, il connaît tellement bien l'immeuble, enfin si tu veux, il l'incarne. C'est, c'est un élément central. Il te raconte de la genèse machin sans, sans erreur. Enfin tu vois, il connaît le truc. Il est comme un asset manager, voire il connaît encore mieux qu'un asset manager. Donc il vit, il vit exactement une aventure, il est en fusion avec un immeuble tu vois donc. Et, et nous, on est un peu comme ça, c'est que en fait, sur la période qui nous concerne, qui est le développement jusqu'à sa livraison, puis après c'est plus notre métier, on vit nos im-, on vit nos, enfin, on a, on, comment dire, on fusionne un petit peu avec ces, ces aventures. C'est avec les enfin, les, les gens, enfin, les, les, nos, notre équipe, ben ils adorent, enfin en général, ils sont passionnés par ce qu'ils font et brûlent de leur propre kérosène. Ce qui me permet d'être un, comment dire, pas le roi du management, parce qu'en fait, il y a- Ouais ben ils sont animés Ils sont animés en même temps. C'est win win. On est plutôt en coaching, en challenge et puis en poussée forte au début. Mais euh, comment dire, cette notion de, de, de, de ce service, de flexibilité et puis de réfléchir à la manière dont ça va être géré plus tard. C'est, il faut aussi inventer des nouveaux modes de gestion. De gestion, ouais, c'est clair. Des nouveaux types de contrats immobiliers aussi. Euh, on est de, enfin c'est un peu comme ton pote sur Airbnb. Quand tu mets un opérateur, un vrai opérateur dans un restaurant, c'est un vrai restaurateur ou un vrai gars qui fait de l'event dans un business center, euh, et ben t'es quand même dans un, dans un bien meilleur, une bien meilleure qualité de service. Ouais, ouais, ouais. Et, et lui-même va investir sur l'outil et sa maintenance et sur son éternel renouvellement dans le, le message, son marketing, son look and feel, son-- comme un hôtelier. Un hôtelier, tous les, tous les ans, il y a cinq pour cent de son chiffre d'affaires ou trois à cinq qui passent dans les FFNI parce qu'il renouvelle, il rebrand, il re-, il reréfléchit en permanence à son concept. Pour rester entre guillemets, enfin, le mot anglais, je ne sais pas ce que c'est, pertinent ou relevant, enfin, à son marché. Après une question un peu, un, un, un peu différente, mais qui m'intéresse parce que tu dois-- c'est quelque chose que tu, enfin, tu dois maîtriser le construit Dans, dans votre travail aujourd'hui, comment est-ce que la digitalisation de l'asset, en fait, quelque part, tu construis l'immeuble, mais après, t'as une version digitale de cet asset à travers différentes apps. Comment-- Est-ce que ça, c'est quelque chose qui est intégré Comment est-ce que tu le, 'fin, tu le perçois, justement 'fin, des, des, des apps. 'fin, cette notion de digital twin, en fait, c'est que t'as ton immeuble en virtuel et en réel, en fait. Alors ça, c'est un peu, euh, comment dire C'est une espèce de danseuse, entre guillemets. C'est-- 'fin, c'est, le, le jumeau numérique, c'est un concept qui est pas récent, hein, euh, qui pendant longtemps était une espèce de, entre guillemets, d'utopie. Euh, avant même de parler de jumeau numérique, euh, y a un choix à faire quand tu construis un immeuble, c'est le su-, le s-, le sur-, 'fin, mettre une surtechnologie dedans. Vraiment un truc de geek, quoi. De BMS, de machin. Tu commandes avec ton téléphone, euh, hop, des trucs comme ça. Ou une espèce de robustesse. Euh, le, un immeuble, ça reste à la base, euh, un objet qui doit durer cinquante ans. La techno que tu mets dedans, elle a, euh, des durées de vie différentes. C'est-à-dire que- Ah complètement ...les façades, c'est quelque chose, la clim, c'est encore autre chose. Euh, tu vois, les courants forts, etc, c'est plutôt vingt, trente ans. Euh, tout ce qui est digital, euh, c'est un truc qui va aussi vite que, bah que l'évolution qu'on connaît par ailleurs. Qu'on connaît par ailleurs, ouais. Tous les trois ans, t'as un produit nouveau. Donc en fait, t'es obligé d'avoir une espèce d'infrastructure. Et retour à l'optionnalité. La robustesse. C'est que ton, ton, ton backbone, il doit être ouvert, entre guillemets. Et après, tu choisis. En fait, si t'es condamné à faire, euh, l'immeuble autour d'un produit de tech, t'es mort Parce que le produit tech, euh, t'as-- nous, on- On mentionne pas de noms hein, en l'occurrence. Non mais tu vois, moi, la première fois que j'ai bossé, 50 avenue Montaigne. Euh, j'arrive de, j'étais chez Unibail, j'arrive dessus en 2004. Mmm-hmm. L'immeuble avait neuf ans. C'était le siège de Disney pendant neuf ans, depuis 95. C'était le score le plus haut d'Unibail en termes de coûts de travaux dans les années 90. Ok, livré en 95. Genre pétage de délire. GTB, enfin tu vois, le building, le BMS, machin, etc. Neuf ans plus tard, le fabricant était mort. Y avait plus de pièces détachées. Y avait plus, tu, un truc tombait en panne, tu pouvais pas le remplacer. Tu pouvais pas le remplacer, quoi. Ouais, ouais, ouais. Donc t'as quand même un minimum de prudence à avoir sur le truc over tech, là. Mmm-hmm. Genre trop, trop pimpé tech. Euh, parce que tu dois être sur des solutions qui, qui elles-mêmes te garantissent leur propre évolution. Mmm-hmm. Et de manière compatible avec ton produit que t'as conçu pour cinquante ans. Mmm-hmm. Donc c'est, c'est, c'est, c'est pas une voiture d'occasion et puis tu la changes, tu vois. C'est, c'est, l'immeuble, il est là quoi, tu vois. C'est, c'est un lieu, euh, qui est pérenne, c'est un site quoi. Et donc, et tu peux, tu peux greffer évidemment de la technologie. Il faut que ça soit une surcouche par rapport à un backbone solide qui est pérenne. Qui est pérenne. Si c'est un choix. Après, euh, on a un autre problème, c'est qu'on conçoit des, des, comment dire, des avions de chasse en termes de technologie Mais on a un vrai problème de maintenance et de, de valeur qu'on accorde à la maintenance. Ça va jusqu'au salaire du mec que tu payes pour réparer- Pour garder tout ça, enfin ouais. Donc tu, tu fabriques une Formule un, mais à la fin euh, bah, ça roule un peu à trente à l'heure. Y a pas de garagiste quoi. Non et puis, puis c'est sous-utilisé. Ouais, c'est ça. Complètement sous-utilisé. Surspecé, sous-utilisé. Et à ce moment-là, ça te pose un vrai problème de, bah de dépense carbone initiale pour un truc qui est finalement- Qui est pas trop utilisé. Très très peu utilisé et dont la durée de vie est, est plutôt de vingt à trente ans. Bah, c'est assez intéressant. Alors à ce moment-là, est-ce que tu vois d'autres angles morts au fait qui euh-- enfin là, on a parlé de technologie, d'autres angles morts qui sont dans, enfin... Ah ouais, y a, enfin en France, on a un vrai angle mort et on essaie de aussi de bousculer euh, sur ces codes-là. Euh, c'est, c'est très culturel, mais euh, euh, le, 'fin en milieu anglo-saxon, le shell and core, c'est juste la base. Enfin, c'est, c'est un truc que tu fais- Ouais. Tous les jours. C'est un peu le off course de les Ouais, c'est ça. Et ben en France, si tu fais du shell and core, t'es mort. Mh. 'Fin tous ceux qui ont essayé, ils ont pas réussi. Et, et c'est une vraie question parce qu'en fait, la, une réponse à la dépense carbone environnementale, par exemple, c'est d'arrêter de tartiner des plateaux euh- Ouais. À cent pour cent. Qui, qui, qui pourront même être changés après par le- Ah non, et le lendemain euh, t'installes, je sais pas moi, vingt mille mètres carrés pour un preneur, y a trente pour cent de ce que t'as mis euh, en faux plafond et machin qui, qui partent à la poubelle hein, c'est tout neuf. Ouais, ouais. Et nous, ça nous rend malades tu vois parce que tu vois ce à quoi nous rencon- Alors que si tu arrives à faire euh, même raisonnement, quel est le noyau dur du besoin où OK, c'est des bureaux, tu vois, des bench. Bon bah là, OK, ton, ton éclairage, ton machin, tout ça est calé pour du, un travail de bench. Mais sur trente pour cent des surfaces, les ut-- les utilisateurs, ils font tout autre chose. Et tu sais pas les localiser. Mais c'est quoi C'est un problème de projection alors Des, des, des, des... C'est un, c'est un problème de projection des preneurs euh, pendant longtemps. En tout cas, c'est, c'est clairement comme ça qu'on, qu'on, qu'on l'a perçu côté euh, développeur, bâtisseur, tu vois, côté immobilier. C'est que tant que tu marchais pas sur un truc qui ressemblait à, au truc fini- C'est pas fini, c'est pas, c'est pas prêt pour que je puisse emménager. C'est pour ça qu'il y a pas de décision à prendre, tu vois. Ouais. Ouais, vous êtes trop loin, en fait quoi. Ouais. Et Et à l'inverse, il y a aussi la complexité, si tu veux, euh, de, de fabriquer soi-même la fin de l'histoire pour un preneur. Alors ils se sont vachement équipés, il y a des tenant-treppe, ils sont vachement plus cultivés en tout cas qu'il y a quinze ans. Euh, ils ont des, des vrais, comment dire, des, des, des AMO, des, 'fin des systèmes, des contractants généraux, des-- énormément de choses et plein de gens qui aussi phosphorent sur les modes de travail et les traduisent en aménagement. Euh, donc de ce côté-là, ça va évidemment beaucoup mieux plutôt que le preneur qui était moins sachant et moins conseillé il y a quinze, vingt ans. Euh, mais, mais, mais quand même, euh, c'est pas leur métier de finir un immeuble pour eux-mêmes. Eux, leur mét-- 'fin, c'est pas, c'est pas dans leur code à eux d'habitude. C'est pour ça que le coworking et les, et les flex offices ont cartonné. C'est que ils ont enlevé tout un sujet de stress finalement à un preneur qui donc-- le mec, 'fin, j'sais pas, son, son, son, son core business, c'est de faire des, du, des laitage. Tout d'un coup, il faut qu'il s'improvise, euh, tu vois- Bah leur job, c'était move in, en fait, c'est de, c'est, c'est d'emménager. Une fois tous les quinze ans, il a pas non plus le, comment dire, ni le rodage ni les équipes, ni machin. Donc il est condamné à, à se, à se confier, à, 'fin, à se, à se fier à d'autres. Et il a pas forcément toujours été bien servi. Donc quelque part, c'est, euh, y a des expériences qui peuvent être même un peu traumatisantes quelque part. Évidemment, les grands comptes, ils sont très musclés en interne, ils ont des grosses équipes derrière. Mais je te parle du preneur entre deux tailles qui n'a pas une équipe entière dédiée à faire un projet d'emménagement puisque ça arrive une fois tous les dix ans. Donc, euh, donc nous, nous, si tu veux, on essaie de proposer des, des schémas où on conçoit beaucoup plus que la base française du fit out classe A, mais on réalise moins que le fit out classe A et on propose De finir en fait, euh, la m-- et de rentrer dans le monde du preneur. Mais selon les besoins et les désirs du, du preneur. Mais en, en surmesure. Ouais, ouais. Parce qu'on a prévu ces options dans l'aménagement- Mh. Et qu'on a arrêté-- on, on s'est dit Ça, c'est un hotspot du plateau. Mh. Il va se passer très probablement autre chose que du bureau. Ouais, exactement, ouais. Parce que regarde les vues, regarde le machin, regarde la connexion au palier, la loggia, euh, l'escalier convivial, etc. Donc c'est là que ça va se passer le, le croisement de flux. Mh. Donc il va se passer autre chose que juste trois benchs, tu vois, c'est, c'est clair. Ouais, ouais, complètement. Donc on la met on hold en travaux. Mh. Par contre, on, on a cinq options, euh, de, bah de, justement de fonctions utiles. Fonctions, voilà exactement, ouais. Et, et à partir de là, on peut faire du clé en main, total, partiel, etc. Nous, on pousse, euh, et évidemment, 'fin, on pousse, on, on-- en tout cas, ou soit on adhère, soit on pousse, mais on fabrique cette histoire, on essaie de fabriquer cette histoire avec nos, nos clients investisseurs- Mh. Les propriétaires d'immeubles. Euh, un, pour dépenser moins de carbone au début, ce qui correspond aussi à moins d'argent au début hein, parce que là- Ouais, ouais, complètement. Là où on a un problème de, comment dire, entre l'énergie et l'argent, le carbone, il a réglé, euh, tu vois- Tout à plat quoi, ouais. Le carbone, 'fin, un, un, un gramme de carbone dépensé, c'est aussi un euro dépensé. Mh. Enfin quelque part, il y a un alignement. Tu peux faire des modèles carbone, ça ressemble exactement à des modèles d'investissement. De-- ouais. C'est, c'est très facile. Mh. Euh, et donc plus on met le-- 'fin, plus on, on décale l'investissement carbone et on le met en, euh, et l'investissement en euros en juste au corps par rapport aux besoins preneurs. Mh. Euh, déjà, ça te fait une offre, bah différente. Mh. Tu te différencies un peu. Euh, deux, tu décharges le preneur d'un, d'une vraie charge mentale compliquée hein- Mh. Qui est de faire une partie de ce qui est traditionnellement chez le bailleur. Mh. Voire, tu le décharges de plus parce que tu- Ouais, si, s'il y a désir, ouais. C'est comme ça qu'on a pu faire des clés en main en partant d'une opération qui était lancée en blanc. Mh. On a fi-- 'fin, on a fini en fait nos opérations. Et ça, c'est le, le bonheur ultime parce que tu vois le, l'utilisateur final, tu le fais emménager dedans et puis t'as le RETEX immédiatement. Mh. Si le, tu vois, si ce que t'as fait marche pas, c'est immédiat le- Bah c'est l'immédiation. Pas d'appellation. Elle est immédiate. Et puis le merci, il est immédiat aussi. Il est, il est immédiat aussi, ouais. Dans les deux sens. Donc au lieu de, d'être, tu vois, d'avoir fini, puis six mois après, ça se, ça se loue et puis bon... Tu vois si ça marche ou pas quoi, ouais. Est-ce qu'il y a quelque chose, euh, 'fin, deux, deux, deux questions un peu finales. Justement, on, on, on a, on entend beaucoup de choses un peu sur le marché parisien, 'fin, de l'extérieur du marché parisien. Est-ce que toi, il y a des idées reçues que t'aimerais démystifier par rapport au marché parisien Tu travailles avec beaucoup de différents types d'investisseurs. Est-ce qu'il y a, 'fin, je sais pas, un stéréotype ou une généralisation qui revient souvent que t'aimerais, euh- Bah- 'fin, contredire ou démystifier On, on a, on a, on a une réputation. 'Fin, quand tu vas au MIPIM, par exemple, ou au SIMI, et que tu vois les, les grandes villes internationales. Parce qu'on va dire que les, les grands investisseurs un peu internationaux, ils ont le choix entre différentes places, etc. Bon clairement euh, il y a une, une idée à démystifier, c'est que Paris n'est pas euh, comment dire, n'est pas accueillante pour les entreprises- Mmm-hmm. Ou euh, ou, ou les investisseurs sur-- de l'immobilier. Euh, clairement euh, par exemple quand il y a eu les pastilles, je sais pas si tu sais ce que c'est. C'est, c'est la ville de Paris qui en f-en faisant le PLU bioclimatique a dit euh, a mis des pastilles euh, sur des immeubles. Mmm-hmm. Euh, qui, et qui étaient souvent des, enfin des immeubles de-- plutôt tertiaires en général, en disant ça, ça sera du logement Et d'ailleurs, il y aura aussi une quote-part de logement social. Bon évidemment, tu dis ça à un investisseur hong-kongais, on a eu le cas en réel, qui a pris une pastille sur un immeuble qui est en fait le siège social d'une, d'une boîte hein qu'on-- c'était un projet qu'il avait fait. Il nous appelle en disant Mais c'est quoi ce, c'est quoi ce- Mais c'est quoi ce bug Je suis pas en contrôle de mon foncier quoi. Voilà, c'est, c'est de l'expropriation, c'est enfin- Ouais, ouais. Évidemment, c'est, c'est, enfin comment dire, c'est facilement agressif de prendre une pastille. Après, là où je veux démystifier justement, c'est qu'en fait la première parution du PLUB a été vachement, euh, comment dire, mal perçue, je pense, par le monde des investisseurs, des propriétaires de ça, comme un geste agressif en tout cas qui, qui repoussait quelque part l'investissement et l'idée d'avoir du bureau à Paris. Quand on travaille réellement dans les dossiers, ce qui est notre cas, euh, et ben en fait une fois que ce premier, comment dire, cette première impression a été faite, quand tu travailles réellement avec soit la ville de Paris, soit enfin les architectes, enfin tous ceux qui conçoivent les immeubles, tu te rends compte qu'en fait non, que tu peux très bien être compatible PLU bioclimatique, compatible plein de choses, enfin tous les labels etc. environnementaux, toute la-- cette-- quelque chose qui peut être vécu comme une contrainte quand on la connaît mal, mais qui en fait, c'est plutôt, enfin nous, on le prend plutôt comme un truc qui nous pousse à nous, enfin à améliorer les produits. Parce qu'en fait le sociétal, il est là en fait. Bah il est réel, ouais. Si le politique met ça dans un texte administratif hein qui est un règlement d'urbanisme, c'est qu'il y a un besoin final du Parisien en fait, enfin de, de ceux, de ceux qui vivent là et de ceux qui travaillent là. Et, et qu'en fait c'est, c'est simplement une espèce de prise de température sur un futur souhaité par les gens qui vont fabriquer l'économie en fait aussi. Exactement. Et puis pour, pour essayer d'éviter, comme tu disais, enfin des, des, des-- après, on n'est jamais à l'abri, mais de, de grandes tendances où il y avait du bureau, où il y avait quelque chose et puis au final, c'est pas le besoin de la zone en fait. Les quartiers éteints la nuit, enfin tu vois- Ouais, complètement. Qui ne vivait que le midi et tout ça. Et tu comprends qu'en fait c'est plutôt le monde du tertiaire immobilier machin qui est peut-être en retard sur la vision qu'il a de son collabore-- enfin de son utilisateur final, qui est le collaborateur de, ben qui travaille là. Ouais, qui travaille là. Qui a une, un écho de plus en plus fort chez le décideur de la société qui va s'implanter là et qui en fait, c'est, c'est, c'est, ça-- il vaut mieux le voir comme un, une espèce de, de comment dire, de fléchage un peu précurseur du besoin que comme une contrainte. Que comme une contrainte, ouais. Le monde va là. The market is going there. Le monde va là. Est-ce que c'est pas peut-être que l'émetteur de cette recommandation Ou guidance, elle, elle est peut-être différente que dans d'autres marchés au final, même si t'auras d'autres, euh, peut-être d'autres- Bien sûr, euh, quand c'est... 'fin, en tout cas quand c'est l'urbanisme qui s'impose comme ça- Ouais ...euh, oui, en général, les études de marché elles sont faites par, euh, des cabinets privés, euh- Ouais, c'est ça. C'est juste l'émetteur en fait du message. Exactement. Mais le message, il est là quand même. 'Fin, il faut savoir le recevoir. Ouais, ouais, c'est ça. Ouais, ouais. Et si, et si tu devais définir un peu, euh, 'fin pour toi, 'fin dans ton expérience, tous les projets que t'as faits, 'fin le, justement l'évolution du marché, le, l'optionalité, le, le, le, le, le surcroît de complexité, est-ce que y a pour toi un, un baromètre ou un gros levier de la valeur aujourd'hui qui, euh, qui, qui, qui, si tu fais ça bien, bah tu scores à chaque fois, t-t-ton projet il sortira et tu, y aura une belle et longue vie à, à ce projet Euh, je pense que, enfin, on, je reviens à la notion de, de produit, mais qui est assez polymorphe. C'est que, tu vois, par exemple, en ce moment, on fait énormément de, de mixed use. Culturellement, le mixed use, il y a dix ans, ça n'existait pas. Euh, l'investissement était même pas structuré pour acheter du mixed use. Le même investisseur peut avoir deux poches, une pour l'hôtel, une pour le bureau, une pour le-- ou trois poches avec le logement ou machin. Il n'avait pas le droit de les mixer sur une seule opportunité. Euh, il y a eu, euh, de la porosité au niveau des investisseurs entre les différents produits. Et notamment parce que, euh, parce que, tu vois, par exemple, tu fais un mixed use. Nous, on travaillait cinq ans sur Morland. Morland Mixed Use Capital, qui a un énorme mixed use pour Nuveen, euh, qu'a fait Emirage, euh, brillamment et qui est un énorme mixed use. Enfin, tu as un projet- Ouais, ouais. Mais à une plus petite échelle, à une plus petite échelle, euh, même en termes de raisonnement purement financier, la mixité, euh, des usages, c'est une mixité de flux aussi financiers qui, euh, ne peuvent pas avoir la, la, leur mauvaise nouvelle tous en même temps. Le bureau peut être down, l'hôtellerie, euh, enfin pour que le bureau, l'hôtellerie, le logement, tout le monde soit au bas de cycle en même temps, il faut qu'il soit quand même, enfin- On a d'autres problèmes en fait. Ou très défensif, ouais, euh, à avoir du mixed use. Et ça, ça commence, enfin, ça commence de plus en plus d'instit longs parce que c'est, ça se valorise dans le temps, ça. Euh, donc, mais les instit longs qui vont avoir une espèce de, d'état locatif à la fin où t'as vingt-cinq ans ferme d'un hôtel solide, OK, qui en plus va faire bénéficier de la présence d'un hôtel à ton immeuble de bureau. Parce que les services, les machins, enfin, ça t'amène, ça t'emporte aussi, ça t'embarque le produit de bureau. Mixer avec du bureau va lui être plutôt sur des six, neuf, six, neuf, enfin tu vois, des, des cycles plus courts, avec de la réinjection, etc. C'est au moins la garantie que ton immeuble, euh, il va jamais te coûter de l'argent, il va pas être en négatif en, en termes d'excédent. Il y aura toujours quelqu'un, au final. Il y aura toujours quelqu'un. Et tant qu'il y a quelqu'un, bah, il paye son loyer ou il génère son activité. Donc, et, et, et plus tu diversifies, c'est ce que font des grosses plateformes maintenant d'hébergement qui vont être sur différents clients, euh, différentes classes de clients, short stay, extended stay, étudiants, tu as des, des social hub ou des gens comme ça, du coworking, du meeting center, du rooftop festif. Il y a six, sept produits dans un seul immeuble. C'est, mais pourquoi c'est intelligent C'est parce que, c'est que, au-delà du communautaire et de, des synergies qu'il peut y avoir entre les populations, il y a aussi une résilience, euh, génétique qui que, quand t'es, quand t'es sur six, euh, comment dire, six tranches d'immobilier en même temps La probabilité qu'elles soient toutes down en même temps, elle est quand même assez faible. C'est des revenue streams. En fait, c'est tu hedges sur les- Exactement. Et avec des termes différents parce que l'hôtelier, lui, va chercher la durée la plus longue. Parce que c'est son business, tu vois, c'est la valeur de sa boîte d'avoir vingt-cinq ans de revenus sur un... Pendant que les bureaux, eux, si tu laisses parler l'entreprise, enfin, le besoin de l'entreprise, ils préfèrent un trois, six, neuf, ça ment, tu vois. Ils ne vont pas s'engager sur douze ans parce qu'ils ne savent pas où il est dans douze ans, euh, etc. Le logement. Enfin, donc quand t'arrives à fédérer, euh, cette mixité et en faire vraiment une espèce de vision du produit et qui va forcément avec le multilock. Ouais, mais c'est là où il y a, c'est là où il y a le point de joncture. Exactement. C'est que tu peux pas dire à un grand groupe qui veut être seul chez lui Bah, tu sais quoi Tu vas partager ton hall avec l'hôtel. T'inquiète pas, t'auras un niveau de service qui sera énorme parce qu'en fait, c'est l'hôtelier qui va recevoir tes clients. Ce qui est génial. Ouais. Mais ça correspond pas à l'identité de certaines grosses boîtes non plus. Donc tout. Donc c'est clivant. Tu, t'en perds sur le chemin, mais ceux que tu gagnes, euh, bah tu performes plus, enfin, tu transformes. Tu transformes. Je pense. Ouais. Bah, en tout cas, c'est, euh, ça a été passionnant. Un mot de la fin parfait sur la mixité, le plurilock, euh, l'optionnalité. En fait, c'est, voilà, choice is, choice is everything, ou hedge. Donc Antoine, je te remercie vraiment pour ce, ce moment partagé ensemble. Euh. Avec plaisir. C'était parfait et comme d'habitude, plein de, plein de nuggets à, à prendre dans nos sacs. Merci Adrien. Thanks for listening to Bricks More. If you've enjoyed today's episode, please share it with a colleague or friend who would appreciate it. If you're not already, connect with me on LinkedIn whether to say hello or discuss a destination, real estate, or hospitality project of your own. Finally, please rate the podcast on Apple, Spotify, or wherever you get your podcasts. Again, share the episode, connect with me on LinkedIn, and rate the podcast. I'm Adrian Strittmatter, and I'll be back soon with the next episode