La Désirabilité : Le Nouveau Levier de Valeur Immobilière | Paris Special

Dans cet épisode spécial Paris de Bricks & More, Adrian Strittmatter reçoit Charles Ragons, Directeur Général – Pôle Immobilier chez Praemia, pour une conversation approfondie sur l’évolution de la création de valeur dans l’immobilier tertiaire.

Alors que les attentes des utilisateurs, les contraintes ESG, les coûts de transformation et les nouvelles façons de travailler redessinent le marché, une question devient centrale :
👉 Qu’est-ce qui rend aujourd’hui un actif réellement désirable ?

Charles partage une vision rare de l’immobilier, nourrie par plus de 20 ans d’expérience en tant qu’investisseur, asset manager, conseil et utilisateur final. Ensemble, ils explorent pourquoi la valeur ne repose plus uniquement sur la localisation ou la qualité technique d’un immeuble, mais de plus en plus sur sa capacité à créer de l’attraction, de l’usage et de l’engagement.

Dans cet épisode, Adrian et Charles abordent notamment :

• Pourquoi la désirabilité devient un moteur clé de la valeur immobilière
• L’évolution des attentes des utilisateurs de bureaux
• Comment ESG et performance économique sont désormais liés
• Pourquoi l’asset manager devient un véritable “chef d’orchestre”
• Le rôle de l’expérience utilisateur dans la performance des actifs
• La nécessité de penser les immeubles comme des produits et non plus uniquement comme des surfaces
• L’importance de la flexibilité, de l’usage et de l’hospitalité dans les bureaux de demain

Charles explique également comment Praemia anticipe les mutations du marché à travers une approche paneuropéenne et multi-actifs, en combinant vision long terme, proximité terrain et compréhension fine des usages.

Un épisode sur la transformation profonde du bureau, la montée en puissance de l’expérience utilisateur, et la manière dont la désirabilité devient aujourd’hui un levier essentiel de performance, de résilience et de création de valeur.

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Transcript

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Hi, I'm Adrian Stritmatter. Welcome to Bricks Mortar. I'm the CEO and co-founder of Centris, a global creative consultancy specializing in destinations, real estate, and the hospitality sector. Bricks Mortar is all about exploring how to generate, unlock, and maximize real estate value. Our mission is to challenge outdated and limiting notions of how this is done. In each episode, we talk to top professionals to uncover innovative strategies that drive short, medium, and long-term gains. So if you're passionate about making real estate more valuable for more people, you're in the right place. Welcome to Bricks More. Les bureaux sont aujourd'hui plus que jamais sous une énorme pression. Le capital est plus contraint, les utilisateurs sont plus exigeants et la réglementation s'accélère. Et les matières en attente d'expérience, de durabilité et de performance ont profondément évolué. Alors d'où vient réellement la valeur des bureaux aujourd'hui Dans cet épisode de Bricks and More, nous explorons comment la valeur se crée, se protège et se développe. En considérant les bureaux plus seulement comme des actifs, mais à travers une vision et une exécution à trois cent soixante degrés. Ceci est une conversation sur la performance long terme, le repositionnement centré sur l'utilisateur et la transformation RSE. Avec une conviction forte l'avenir des bureaux appartient à ceux qui comprennent tout l'écosystème. Pour décrypter ces enjeux, j'ai l'immense plaisir d'accueillir Charles Ragonce, directeur général pôle immobilier chez Primia. Charles apporte une vision rare de l'immobilier avec plus de vingt ans d'expérience en tant qu'investisseur, asset manager, conseil et même utilisateur final. Une approche qui est véritablement globale de la création de valeur et des endroits où elle se perd. Chez Primia, il pilote la stratégie bureau au sein d'une plateforme paneuropéenne présente dans cinq classes d'actifs et dans plus de douze pays. Des portefeuilles qui sont complexes au service d'investisseurs institutionnels comme des particuliers. Dans cet épisode, Charles nous partage comment Primia anticipe la valeur future, repense le bureau face aux nouveaux usages et redéfinit les critères de performance. Charles, bienvenue dans Bricks and More, ce Paris Special. Merci d'avoir accepté notre invitation. Merci de m'accueillir. C'est avec grand plaisir. Petite question, euh, enfin presque à titre personnel au début, est-ce que tu pourrais nous décrire ton parcours Comment est-ce que tu es arrivé là où tu es aujourd'hui Quel a été ton, ton journey, comme on dit en anglais Journey. Euh. C'est, c'est un, c'est une histoire de rencontres, en fait. Mh. Euh, j'ai démarré ma carrière dans le conseil au début. Donc rien à voir avec l'immobilier. Sortant d'école de commerce et je savais pas vraiment ce que je voulais faire. Et donc je me suis dit que le conseil, c'était bien, j'allais toucher à plein de choses. Euh, et un de mes clients était Unibail. OK. Et c'est comme ça que je suis arrivé chez Unibail, en réalité. Euh, avec au départ un CDD. Enfin un CDD. En fait, c'était un CDI, mais quand j'ai vu Guillaume Paetrinal à l'époque, il m'a dit C'est pour dix-huit mois, après, c'est dedans pour faire de l'immobilier ou dehors. Je me suis dit Bon, contrat clair. Et donc j'ai commencé chez Unibail. Et là, je me suis beaucoup amusé après avoir fait un peu de conseil en interne au pôle bureau. Donc j'ai fait de l'investissement, du développement, euh, d'asset management, en touchant à un actif qui était notamment, euh, avec beaucoup de mixité qui était le CNIT. Mh. Ah OK. À la Défense, sur lequel je me suis beaucoup amusé. Euh, ensuite, j'ai basculé, euh, en suivant ma manager de l'époque qui était Nathalie Charles. Donc c'est encore une rencontre. Mh. À la direction immobilier groupe du groupe EDF. On a fait plein de choses, des stratégies immobilières, des plans de, des plans stratégiques d'occupation, des nouvelles-- l'implantation de nouveaux modes de travail, euh, et la vision de ce qu'était un utilisateur de l'intérieur. OK. Euh, et des leviers de décision chez un utilisateur. Et ça, c'était quand Juste- Ça, c'est juste après, donc c'est 2009. Ah ouais, donc c'est tôt hein, parce qu'on parle maintenant souvent de ce trend-là. Donc déjà là, à ce moment-là, il y avait une modélisation à ce niveau-là. Ouais. 2009, 2014. Je me suis amusé parce que j'ai monté une équipe, euh, dédiée aux enjeux d'ODF en tant qu'utilisateur. Mh. Et ça, c'était assez, euh, assez passionnant. C'était une aventure humaine en plus d'une aventure immobilière. Ouais, ouais, c'est clair Ensuite, euh, idem une rencontre avec Gilles Betaozer et je bascule chez Colliers. Donc je reviens à un métier de conseil, mais en immobilier. Mmm-hmm. Euh, tout nouveau pour moi, euh, les métiers de la transaction et du conseil, c'est très différent du mindset de l'utilisateur et de l'investisseur. Et, et là, j'ai, j'y suis resté quatre ans et puis j'ai décidé au bout de quatre ans de partir et de revenir à mes premiers amours de, de propriétaire et de maître d'ouvrage. Mmm-hmm. Euh, avec un axe un peu différent puisque chez Primonial, devenu Primia, c'est une société de gestion, donc on, on gère l'argent des autres- Mmm-hmm ...enfin en tout cas l'argent que nous confient les investisseurs. Euh, donc c'est pas exactement le même mindset qu'une foncière. Mmm-hmm. Euh, et puis sur cinq classes d'actifs et avec une plateforme européenne. Donc là, c'est, le champ est très vaste. Et depuis sept ans, je m'amuse beaucoup. Et, et pour ceux qui, qui justement, enfin, connaissaient peut-être Pri-Primonial et maintenant Primia, enfin, est-ce que tu peux nous décrire en, en quelques mots, c'est, c'est quoi l'ADN de la société, euh, et peut-être le, le, le, le, les classes d'actifs, comme tu mentionnais, c'est, qu'elles sont au niveau paneuropéen Alors l'ADN, c'est que c'est une société relativement jeune, ça a treize ans. Mmm-hmm. On gère trente-cinq milliards d'actifs- Mmm-hmm ...qui sont répartis sur cinq classes d'actifs différents. Euh, la santé qui est le, la majeure, qui correspond à cinquante pour cent à peu près de ce qu'on gère. Donc la santé, c'est des cliniques privées, euh, des EHPAD, des crèches. Mmm-hmm. Santé et éducation. Donc il y a aussi des écoles. Euh, la deuxième classe d'actifs en valeur, euh, c'est le bureau- Mmm-hmm ...qui est la classe d'actifs historique par laquelle on a, Primonial a démarré. Euh, et puis après, on a, pour les vingt pour cent du patrimoine restant, des classes d'actifs de diversification, euh, le commerce, le résidentiel sous toutes ses formes et l'hôtellerie. Et ça, selon les classes d'actifs, avec une empreinte qui est une empreinte plus ou moins européenne, le bureau étant exclusivement français. Euh, et l'argent qu'on, l'argent qui est investi dans ces actifs vient de deux grandes familles d'investisseurs, des investisseurs dits retail, donc des particuliers qui investissent au travers de véhicules, euh, qui font appel public à l'épargne. Mmm-hmm. Et puis des investisseurs institutionnels, euh, assureurs, euh, caisses de retraite, euh, notamment. Et les, les, alors, je sais pas très bien si on va dire, on va dire les quatre, cinq dernières années ont été, pour utiliser un mot anglais, challenging ou dynamic- Ça peut dire ...ou fluide. Ça peut dire. Justement, en focalisant justement sur le, sur le pôle bureau et on est sur le Paris Special, sur le pôle bureau français, comment est-ce que vous avez vécu justement ce, ce marché Qu'est-ce, comment est-ce qu'il vous a affecté Qu'est-ce que vous avez appris Comment, enfin, comment est-ce que vous avez navigué ce marché Euh, un peu à vue, euh, au départ hein, euh. On, on a-- c'est une classe d'actifs qui subit une révolution. Alors c'est en même temps difficile parce que ça a un impact sur les valeurs, euh, qui est très important, parce qu'on est dans une phase où y a eu surproduction de bureaux et donc y a surcapacité, euh, au global en bureaux. Mais on est aussi dans une phase où le bureau se réinvente, euh, continue sa mue. Les tendances à l'œuvre qui ont été accélérées par, euh, le COVID notamment, elles sont là. C'est des tendances de long terme. Euh, le télétravail, la flexibilité, la mixité, la réversibilité, tous ces mots valises dans lesquels on met plein de choses. Euh, on, on, on travaillait dessus avec des, des évolutions, j'allais dire lentes depuis un moment. Ça s'est beaucoup accéléré. Euh, et donc ça, c'est passionnant, mais ça nécessite qu'on réinvente aussi notre modèle de propriétaire, euh, notre façon de faire, notre façon de revoir les immeubles et de les projeter à long terme. Et quels sont les, justement, les, les, les, les facteurs guidants qui, qui, qui t'aident justement à avoir cette, cette vision un peu plus long terme C'est quoi les matrices que tu vas utiliser, justement, pour aider à, à naviguer, justement Alors, les, les matrices, y a des choses qui se-- ce qui est compliqué, c'est qu'il y a des choses qui sont difficiles à mesurer, euh, et, et, et pour lesquelles on n'est pas encore complètement matures. Évidemment, dans les fondamentaux d'un immeuble de bureaux, c'est toujours les mêmes et j'allais dire encore plus location, location, location, euh, en bon français. Euh, donc ça, c'est encore plus qu'avant. Alors, plus que la localisation, et ça, ça a un peu changé, c'est la centralité. Le sujet de, euh, l'enjeu d'être au cœur de quelque chose. C'est pas forcément au cœur d'une ville, mais au cœur de quelque chose. Et donc d'un environnement avec de la mixité, de l'accessibilité, avec de la vie, en réalité. Euh, on voit que c'est, c'est remonté très fort dans les besoins des utilisateurs finaux. Euh, donc la localisation est importante, parce que ça, une fois que l'immeuble est posé là où il est, on peut pas agir dessus. Ouais. Euh, ou peu. Le deuxième point, euh, c'est la, l'efficacité, l'efficacité du rendement de plan. Ça, ça a pas changé non plus. C'est un des fondamentaux de la valeur, euh, qui est, qui est là depuis toujours. Donc est-ce que je vais pouvoir avoir une densité d'usage Euh, c'est encore plus présent, euh, qu'hier parce que télétravail, flexibilité des aménagements, beaucoup plus de besoins de réunions. Et donc la flexibilité d'usage et l'horizontalité sont des éléments qui sont de plus en plus recherchés par les utilisateurs et qui fondent une partie de la valeur Ensuite, euh, tout, toute la partie, euh, services et user experience, euh, toute cette partie-là, elle est plus soft, j'allais dire, plus difficilement mesurable. Qu'est-ce qu'on est capable de déployer dessus Alors c'est lié à la taille. Je pen-- je pense quand même qu'il y a une taille critique minimum d'immeuble, euh, pour des investisseurs de long terme qui est importante. Euh, c'est variable selon la localisation parce que évidemment tout ça est un jeu de facteurs qui s'influencent les uns les autres. Bien sûr. Euh, mais, mais, euh, voilà, gros-grosso modo effectivement localisation, efficacité et capacité à déployer une expérience utilisateur final. Et, et ce que je trouve hyper intéressant quand tu décrivais ton parcours, c'est que justement cette expérience utilisateur, c'est quelque chose sur lequel tu, tu, tu, tu travaillais déjà, déjà à l'époque. Comment est-ce que tu-- 'fin, quelles ont été les, justement, ces mutations Est-ce que là aussi y a des fondamentaux qui ont pas changé, mais qui ont juste été accélérés Comment est-ce que tu, euh, 'fin, comment est-ce que tu, 'fin, comment est-ce que tu perçois cette, euh, cette expérience utilisateur, en fait Comment est-ce que te, elle te nourrit C'est très variable, euh, dans ce qu'on voit chez nos clients, c'est très variable d'un, d'un utilisateur à l'autre. Moi, ce que, ce que j'ai vu, euh, dans mon parcours en tant que, euh, dans une direction immobilière plus exactement, c'est, euh, quand, quand t'es propriétaire, euh, tu te dis Bon alors l'immeuble, il a des standards auxquels il doit répondre Et donc la trame, c'est un trente-cinq, la hauteur sous plafond, c'est minimum deux cent soixante-dix, le plafond est filant, le faux plancher. Voilà, j'ai coché à peu près toutes les cases et donc je déploie un programme qui standardise l'immeuble. Du point de vue de l'utilisateur, euh, parfois réfléchir à faire tomber une poutre au plafond pour avoir un plafond filant sur toute la longueur du plateau, on s'en fiche. Ouais. Cette vision-là, euh, qui est-- en fait, qui facilite la lecture de l'immeuble, mais qui facilite pas forcément la projection ou l'usage de l'utilisateur in fine, euh, qui si ça avait été pour lui aurait décidé de mettre l'argent ailleurs pour en favoriser l'usage. Euh, la capacité à se poser ces questions-là, euh, sur la, la, l'affectation des poches de CapEx aux bons endroits, euh, sans vouloir de la standardisation à outrance, euh, est, est un élément assez important. Et après, sur l'expérience Là moi quand j'étais en direction immobilière, c'était pas encore, on n'en était pas encore là. Aujourd'hui, on va très très loin. Je pense que l'enjeu de remettre de l'humain dans les immeubles, après avoir fait beaucoup de plaquettes avec plein de services qui étaient assez peu utilisés in fine, remettre des gens dans les immeubles pour rendre les immeubles vivants et pour que ce soit des lieux de vie plus que des catalogues de services. C'est quelque chose de fondamental qu'attendent les utilisateurs. C'est difficile et c'est difficile à faire quand ce n'est pas ton métier. Et nous, notre métier de propriétaire immobilier, il était pas fait de ça. En tout cas pas sur la classe d'actifs bureaux. C'est là où la nourriture qu'on peut avoir à travers les projections de ce qui est, a pu être fait dans, sur d'autres classes d'actifs, sur le retail notamment. Ça, c'est intéressant. Et là, est-ce que, comme tu disais, tu as différentes entreprises qui ont différents besoins, différents, différents retours. Est-ce que tu vois que quand tu dois, enfin quelque part, pitcher un bureau à un utilisateur, que tu te retrouves à devoir le pitcher à, à plus de gens avec des arguments qui sont différents C'est plus compliqué quelque part, un peu C'est plus compliqué. Oui, c'est plus compliqué quand tu es multi-utilisateurs et que tu cibles un panel très large. Il y a, il y a des fondamentaux qui restent les mêmes. Qui restent les mêmes, ouais. Euh, selon la localisation, tu vas, évidemment, tu ne vas pas t'adresser aux, aux mêmes cibles euh, dans le cœur du CBD parisien et à la défense, par exemple. Euh, c'est, les leviers sont pas exactement les mêmes. Euh, c'est compliqué et en même temps pas si différent en réalité. Euh, si je, si je réfléchis à, tu vois, on a un actif que j'adore qui est le Lumière dans Paris, qui est le plus grand actif de bureau dans Paris intra-muros. C'est un actif qui fait cent vingt mille mètres carrés. Donc c'est grosso modo deux tours de la défense. Ouais, ça non, ça, c'est, ça c'est grand. Sauf que c'est pas un immeuble de grande hauteur et c'est un actif qui a cent mille mètres carrés de, de bureaux. Donc c'est immense, c'est une ville, c'est très grand et c'est très mixte. Et on adresse des cibles d'utilisateurs qui vont de cinq cent mètres carrés à quarante mille Et, et, et tu te rends compte que, en réalité, évidemment que l'utilisateur de quarante mille mètres carrés, il va avoir tendance à internaliser un tas de services pour sa population, euh, par rapport à quelqu'un qui aurait un, une emprise beaucoup moins importante. En revanche, l'intérêt pour eux de bénéficier de services mutualisés, d'avoir un immeuble qui vit et qui a une taille critique pour vivre tout le temps et l'attachement au bâtiment est finalement le même pour l'ensemble des populations. Et après, quand tu te retrouves en équipe, justement sur le côté enterprise à, à, à pitcher en interne, est-ce que t'as plus d'intervenants sur le decision making process côté, côté tenant Est-ce qu'il y a des gens à qui vous pitchez les bureaux maintenant en interne à une entreprise Typiquement, nous, on le voit avec, 'fin, de, les, les équipes RH ou les équipes même marketing qui peuvent influencer le choix ou non de, de, de choisir cet immeuble-là. Est-ce que là, le- Oui Tu dois jouer à, le, ta, ta, ta partition à plus de monde, en fait, quelque part Euh, en, en fait, m-moi, j'ai, j'ai vécu ça de l'intérieur parce que quand, euh, quand t'es dans une direction immobilière, ton job, c'est d'aller, euh, porter un projet immobilier à tes clients internes. Les clients internes, c'est l'entité utilisatrice finale. Euh, en premier lieu, sa DRH et son directeur financier. Mh. Euh, donc en fait, c'est ton job au quotidien d'aller porter des projets immobiliers. Et ce qui m'a frappé à ce moment-là, c'était de me dire mais en fait, les propriétaires pensent pas à me faciliter la vie, moi, en tant que porteur de projet immobilier, en me donnant des arguments pour ma DRH, pour mon directeur financier, pour ma com. C'est dur d'être ambassadeur. Et, et, et de plus en plus, ça vient. C'est-à-dire que l'ensemble des propriétaires maintenant, euh, effectivement, se sont mis, et en tout cas, moi, j'ai poussé les équipes vers ça, qui est de dire on a plusieurs cibles. Mh. Et elles vont pas avoir le même poids dans l'entreprise selon l'entreprise à laquelle on s'adresse et selon son moment. Mh. Évidemment que- Et son besoin ...le poids général des directeurs financiers était probablement moins important en sortie de, de, de COVID avec la mise en place du télétravail où les DRH avaient un impact très fort, euh, versus aujourd'hui, où les marges des entreprises sont très serrées et où la recherche d'efficacité financière est beaucoup plus prégnante. Et donc il y a probablement un rééquilibrage dans le, le, le, les prises de décisions et les, les éléments pris en compte pour les décisions immobilières. Après, le, on n'a pas tout de suite accès aux, aux DRH, dir com, etc. Mais en général, très vite, euh, les porteurs de projets immobiliers, qu'ils soient direction immobilière ou, ou d'autres, parce que parfois, c'est pas une, y a pas de direction immobilière à proprement parler Très rapidement, c'est quand même des décisions de direction générale en réalité Qui doivent, ouais, qui doivent valider les, valider les choix. Et ces, et ces choix, est-ce que tu, est-ce que, est-ce que tu pourrais définir quelque part un immeuble, un immeuble de bureau parfait au fait Ou c'est un espèce de win-win pour tout le monde Est-ce que t'as un, une, un descriptif au fait de ce que c'est aujourd'hui un, un parfait immeuble de bureau À quoi il doit répondre Euh, euh, non, j'en ai pas. Euh, parce que not-notre job, c'est de faire du sur mesure. Mmm-hmm. Euh, on, on fait assez peu de prêt-à-porter, on réutilise des recettes et, et des bases- L'expérience que vous avez, ouais ...qu'on, qu'on a mis en place et qui ont fonctionné. Y a un certain nombre de fondamentaux dont on parlait tout à l'heure, techniques, environnementaux, on va en reparler, mais, euh, l'immeuble de bureau parfait, il est très différent D'une entreprise à l'autre. Mais comme ton appart ou ta maison, c'est, c'est- Ça convient pas à tout le monde. Ça convient à toi et pas forcément à moi. Selon les équilibres et le moment du cycle dans lequel est l'entreprise, euh, on n'a pas exactement les mêmes desiderata. Heureusement, parce que sinon, il y aurait qu'un type d'immeuble qui se louerait. Ouais. Euh, maintenant, il y a des, il y a des grands, des grands fondamentaux qui doivent être cochés quoi qu'il arrive pour que l'immeuble ait le moins d'imperfections possible. En fait, le sujet, c'est plutôt celui-là, c'est de travailler à réduire les freins, les imperfections, parce qu'il y en aura toujours. Mh. Et à pas trop, euh, rendre l'immeuble neutre. Ouais. C'est-à-dire, le, le, c'est- C'est le pire ennemi. Ce que je parle-- ce dont je parlais tout à l'heure, qui était le, euh, la standardisation du produit immobilier de bureau avec ses normes, ses trames, ses hauteurs sous plafond, etc. Euh, et la volonté qu'il soit adapté à un type de client le plus large possible. Mh. Ça, c'est une tendance forte, évidemment, qu'on a tous derrière nous et qui pousse beaucoup et contre laquelle il faut parfois se bagarrer pour que l'immeuble ait de l'identité. Mh. Euh, parce que ça rend les immeubles sinon complètement, euh, neutres. Oui banals, génériques. Sans goût, sans saveur, sans capacité à se projeter, à s'identifier. Euh, l'architecture, un point important, l'architecture extérieure et l'archi d'intérieur d'un immeuble, c'est un élément qui est fondamental parce que ça permet de-- la fierté du collaborateur ou de l'entreprise, euh, ça permet une identification. Je suis dans tel ou tel bâtiment. C'est Norman Foster ou c'est Frank Gehry ou c'est Jean Nouvel. La capacité de raconter des histoires. La capacité de raconter des histoires, avoir une identité esthétique forte qui, forcément, va typer le produit. Mh. Euh, c'est, c'est quelque chose qui, à mon sens, est, est à prendre en compte. On a parlé justement d'adaptabilité, de réversibilité de classe d'actifs, euh, et aussi de différentes localisations qui ont la capacité de porter différentes, différentes classes d'actifs. Est-ce que des fois, vous avez hérité, vous avez reçu, vous avez un actif dans votre portefeuille où vous âtes, vous êtes face à, à des choix quasi existentiels au fait de comment est-ce que vous allez le redévelopper Euh, ouais, alors existentiels, je sais pas, mais en tout cas qui, qui ont un impact sur la, sur la stratégie, euh, particulièrement en bureau, euh, dans la période post-COVID dans lequel, dans laquelle on est Euh, il y a de la surproduction. Donc il y a des endroits et des localisations qui sont plus adaptées et sur lesquels on n'a pas de conviction à long terme. Euh, et puis paradoxalement, il y a des endroits dont on sait, sur lesquels on sait qu'il va y avoir de la suroffre et il y a de la surcapacité, mais sur lesquels on est capable de se fonder une conviction à long terme, euh, en se disant c-c-c'est durablement un immeuble de bureau. Il va y avoir une phase conjoncturelle, euh, plus ou moins longue, euh, mais c'est durablement un immeuble de bureau. C'est là où les approches, elles sont forcément sur mesure, elles sont multifactorielles. Mais, euh, si je prends un exemple, un, un immeuble comme Ovalie, euh, à Saint-Ouen, qui est un immeuble libéré par Samsung, bord périf post-Covid. Euh, Samsung est dans une logique de réduction de surface, mise en place du télétravail, réduction de surface, euh, volonté d'avoir un immeuble plus up to date, euh, décide de, de, de bouger et on se pose la question de se dire OK, il y a de la surproduction à Saint-Ouen, c'est évident, ça va durer un, quand même un certain temps Mais cet actif est très visible, il est très efficace, il a des bons fondamentaux euh, et on a une conviction sur le fait que à cet endroit, il y aura du bureau à long terme. Et donc là, on décide et on passe une décision d'investissement pour réinjecter des CapEx, pour repositionner cet immeuble, même si on sait que ce sera pas, euh, un, un chemin facile que d'aller le, le relouer. Euh, à d'autres endroits, on n'a pas cette conviction. Mh. Et là, la stratégie, euh, du fonds, euh, la stratégie de l'investisseur rentre en, en ligne de compte. Si c'est un investisseur qui n'a pas de stratégie pour accompagner des transformations d'actifs, si c'est un investisseur de long terme qui t'a confié son argent pour l'investir sur du bureau et que, en réalité, tu dois réinjecter des CapEx pour peut-être un jour pouvoir sortir en résidence étudiante, c'est pas exactement ce-- la feuille de route. Et donc là, on, on a, on a des décisions qui peuvent être des décisions effectivement de faire tourner le patrimoine, de sortir ou alors de développer des permis en fonction de, en fonction de, de la stratégie de l'investisseur. La stratégie de l'investisseur. C'est, c'est, euh, c'est des approches qui sont toujours, toujours, euh, sur mesure. Mh. Y a pas de, y a, y a pas de vérité qui, qui, qui bouge pas dans le temps. Et peut-être qu'on aura aussi un effet de balancier. On voit quand même un retour sur le télétravail, même si on reviendra pas à la situation initiale. On aura peut-être un effet de balancier qui nous fera reconsidérer des stratégies qu'on a prises à un moment donné. Mais effectivement, c'est, c'est, c'est des décisions qui sont assez intéressantes, mais parfois un peu difficiles du point de vue capitalistique. Ben comme tu dis, je pense que c'est, au fait, tu te retrouves à devoir-- à avoir plus de choix de modélisation, euh, future de classe d'actifs. On a parlé justement de redéveloppement, on a parlé de, de, de, de ces choix que tu dois faire, les, les moments aussi de commercialisation et ces périodes plus ou moins longues. Mais il y a aussi une partie de, d'asset management où justement, là, on, on a un asset et on doit le, on doit le faire tourner, on a nos locataires, on a... Comment est-ce que, justement, t'as, t'as vu ce métier changer, évoluer, peut-être devenir, comme on l'a dit, de plus en plus proche de ce métier d'opérateur, en fait Euh, il continue à changer. On est, on est en plein dans une révolution forte. Y a, y a des pé-- les périodes de croissance forte de valeur ou de décroissance forte de valeur sous l'effet mécanique des compressions ou décompressions de taux effacent effectivement la visibilité ou l'impact financier des, des actions d'asset management en tant que telles Parce que quand tu es pris dans le flow d'une compression ou d'une décompression très rapide, euh, tu peux essayer de limiter l'impact, euh, l'impact à la baisse de la valeur, puisque l'impact à la hausse, il vaut mieux pas le limiter. Mais, euh- Allons-y. Mais, mais tu peux pas le compenser. Euh, dans une période de stabilité dans laquelle on rentre là, le, le, l'impact de l'asset management, euh, est plus important et plus fort. Mh. Et il s'exprime d'autant plus que, euh, ton immeuble est important. Mh. En taille, je veux dire. C'est-à-dire que sur un, sur un immeuble, prenons le cas d'un hôtel particulier parisien, quartier central des affaires, euh, 3 000 mètres carrés. Tu peux faire des choses, mais tu peux faire des choses sur les CapEx et le, une opération de repositionnement. Mais en réalité, une fois que tu as fait ton repositionnement d'actifs et la commercialisation, le, l'asset management long terme est, est, est, est assez classique, je dirais. Euh, sur des actifs de plus grande taille, plus servicés, avec plus d'expérience, effectivement, là, il va y avoir une, un, un impact et une approche de plus en plus opérateur qui nécessite qu'on s'adapte parce qu'on n'a pas forcément les équipes pour, mais qui est assez passionnante, euh, à, à mettre en œuvre sur un actif comme Lumière, par exemple. Le fait de se dire, euh, on a pris une décision, euh, assez structurante, c'est que au-au-delà des décisions d'investissement, des mises en place de services, des, des restructurations de, de, d'espaces, euh, à un moment donné, la, la bibliothèque publique d'information Euh, nous, nous déclare un intérêt sur l'immeuble qui est ERP première catégorie. Donc c'est un des rares ERP première catégorie de, capable d'accueillir une bibliothèque aussi importante. C'est la bibliothèque de Beaubourg. Donc la bibliothèque de Beaubourg déménage pendant les travaux. Mh. Euh, et on nous dit Bah voilà, est-ce que c'est pas un bail, euh, neuve ferme, euh, forever Mh. Euh, Est-ce qu'on accueille la bibliothèque publique d'information Alors évidemment, la première réponse est oui, parce qu'on refuse pas un client. Mais, mais, euh, mais quel est l'impact sur l'immeuble Euh- Bah c'est ça. Parce que c'est du flux, c'est des visiteurs. Et en réalité, ça fait aussi partie des enjeux d'asset management que de considérer comment ton immeuble va vivre. Euh, est-ce qu'il va y avoir des gens dedans Est-ce qu'il va y avoir de la vie Et quel est l'impact sur les autres locataires Mh. Est-ce que t'es en train de tuer- Ouais ...un potentiel intérêt pour un locataire, j'allais dire plus classique- Mh ...corporate ou pas Alors, on est très content parce que la, la, la BPI s'est-- a ouvert et s'est installée, a ouvert assez récemment là, sur, sur Lumière et ça change complètement la vie dans le bâtiment et la- Complètement. Ouais, ouais, ouais, les flux. Euh, et ça, alors là, on n'est pas opérateur, tu vois, on n'est pas encore dans ce modèle où on opérerait nous-mêmes- Mh ...euh, dans des logiques de plug and play, mais, euh, on y viendra. Bah tu dois y réfléchir en fait, tu dois modéliser l'impact que ça peut avoir. Mais c'est difficile d'avoir des KPIs là-dessus. C'est ce qu'on disait tout à l'heure. Ouais, ouais. Et là, est-ce que tu penses que justement dans les, euh-- c'est une question un peu, un peu plus, euh, plus holistique sur la formation d'asset manager. Est-ce que là, toi, tu verrais, euh, enfin même presque le recrutement venir de, d'autres classes d'actifs où ils ont plus l'habitude, où en gros, ils ont, ils, ils doivent comprendre un peu comment marche un immeuble commercial de bureau, mais qu'ils ont cette expérience utilisateur opérateur. Est-ce que tu vois des people coming into the space, au fait, qui, qui viennent travailler avec vous, qui ont peut-être plus cette notion de, même de hospitality ou de, d'opérateur On va l'avoir. Ouais. Euh, on l'a eu sur d'autres classes d'actifs. On parlait du retail tout à l'heure, sur les centres commerciaux. Ouais. Euh, les directeurs de centres commerciaux Ils ont pas exactement le même profil que les asset managers. Des choses en commun mais euh-- Et sur le bureau, c'est une classe d'actifs qui avait, euh, accompagné la financiarisation de l'immobilier, euh, dans les années 2000, 2010, euh, très forte, avec des profils qui étaient des profils très financiers et qui vont rester à dominante financière. Je pense qu'on peut pas faire faire tout à une même personne. Le mouton à douze pattes, il n'existe pas. N'existe pas. Donc on peut, euh, donner un vernis. Un, un asset manager, c'est un chef d'orchestre. Donc on peut lui donner un vernis, euh, mais son talent, ça va être justement de faire appel à des compétences qui seront dans les équipes immobilières ou dans les équipes d'asset management de tel ou tel, euh, propriétaire pour mettre en musique une, une, une partition qui est forcément avec plusieurs musiciens quoi. Ouais. Et là-- Et, et justement, avec cette, 'fin, cette notion presque un peu plus, 'fin, d'hybridation, de hospitality au, au niveau des classes d'actifs bureau, est-ce que pour les investisseurs potentiels, est-ce que tu penses qu'y a un, euh, y a un appétit, y a une appétence justement qui est revenue, une, une, presque une confiance qui est revenue dans le bureau ou ça, ça peine encore à, à, à se montrer Euh, c'est, c'est intéressant ce que tu dis parce que tu vois, l'hybridation des immeubles de bureaux, alors, c'est, c'est quand même assez balbutiant, euh, malgré tout. D'abord, on parle de porosité, c'est-à-dire qu'on, on accepte que les immeubles puissent être accessibles à des gens qui ne sont pas des salariés ou des visiteurs, des entrepreneurs. Des locataires. C'est-- Déjà quand on parle de porosité, on ouvre les immeubles, on ouvre les socles. C'est-à-dire c'est un énorme enjeu à la défense par exemple d'ouvrir les, les tours parce que c'est une architecture qui a été, qui a pas été pensée pour ça au départ, contrairement à des modèles plutôt anglo-saxons où les socles sont très ouverts. Donc déjà, on parle de porosité avant de parler de la mixité, mais dans les bilans- Pourquoi tu penses qu'il y a cette différence au fait culturelle sur la porosité au fait Est-ce que c'est des questions de flux, de sécurité Parce que, 'fin, moi, je me suis toujours posé la question. Je me suis dit Mais en fait les, les challenges sécuritaires étaient les mêmes. 'Fin, les-- Potentiellement même sur une, sur un CBD, euh, 'fin c'est Gros mail le même type de personnes qui vont être dans ce quartier et qui auraient potentiellement euh- Je pense que la logique anglo-saxonne, elle considère que les services à l'immeuble sont apportés par des services providers qui sont en fait des locataires de commerce en pied d'immeuble. Mh. C'est assez frappant quand tu visites des tours à Londres et encore plus à New York. Mh. Finalement, on est, on est assez à avancer sur la logique d'intégration des services dans l'immeuble, euh, en France. Ouais. Quoi qu'on en dise. Mh. Euh, alors parce qu'on a une culture de la restauration et de la restauration sociale qui ne s'est pas développée dans d'autres pays. Ouais. C'est un modèle très spécifique qui a fait que ce service-là, qui est un service premier, euh, pour un, pour un utilisateur, ben il a naturellement été intégré à l'immeuble et pas accessible à l'extérieur, pas dans une logique commerciale et qu'on a du coup essayé d'élargir, euh, avec le temps le, la palette de services proposés par les immeubles de bureaux à leurs utilisateurs. Euh, le fait de pouvoir se nourrir et se dire En fait, by the way, si on pouvait mutualiser les services entre plusieurs immeubles et permettre à quelqu'un qui a un business model non subventionné par l'entreprise de faire son job et d'avoir un équilibre budgétaire qui tourne. Voilà, on a une évolution qui est dans l'autre sens. Mh. Donc probablement qu'on a déployé plus de services in-house à l'immeuble et privatifs à l'immeuble avec une logique de subvention à la française. Mh. Euh, qui est un modèle très différent de ce qui s'est fait en, en, en Angleterre ou encore plus aux États-Unis. Ouais parce que-- et c'est, c'est hyper intéressant parce que c'est vrai que nous, il y a des, il y a des campagnes sur lesquelles on a travaillé où, où, où on sait que le, quelque part un peu la, la, la sélection de ces différents, ben, opérateurs en ground floor a vraiment aidé à donner une tonalité à l'immeuble, à donner une vie à l'immeuble, même, même on va dire un caractère assez spécifique et qui nous a permis presque d'ouvrir la commercialisation sur des cibles qui n'auraient pas nécessairement regardé le bâtiment avant, en fait. Ouais. Est-ce que tu trouves qu'à ce moment-là, même le modèle, je trouve hyper intéressant de parler justement de ces services mutualisés avec potentiellement d'autres tours, mais est-ce que le modèle lui-même de ces services propres à l'immeuble avec les nouv-, les nouvelles façons de travailler, peut-être que les gens ne sont pas là cinq jours par semaine. Est-ce que ces, 'fin, ces restaurants d'entreprise, elles peuvent fonctionner sans cette mutualisation, sans ces, ces services qui sont ouverts vers un public plus, plus large et peut-être même externe Alors moi, moi, je pense que c'est, c'est un, c'est un modèle qui va perdurer, qui va évoluer, mais qui va perdurer. Probablement sur des-- et on le voit à la taille des restaurants d'entreprise qu'on programme aujourd'hui dans les immeubles est pas la même qu'hier. Qu'hier, ouais bien sûr. Il y a eu un rétrécissement de l'offre Il y a une évolution des concepts qui tend à se rapprocher des concepts de restauration commerciale classique. Il y a des modèles de plus en plus hybrides. Euh, on arrive à avoir des restaurants qui s'ouvrent à l'extérieur. Après, quand on parle de densité d'usage, tu vois ce que je veux dire, mais toutes ces capacités de cuisine qui sont en fait utilisées du lundi au vendredi pour le déjeuner et pas ailleurs, alors même que- Non, non, non, c'est fou. Tu vois, on pourrait imaginer et réfléchir à densité d'usage. Moi, c'est un peu un sujet qui me passionne. C'est-à-dire comment on utilise les surfaces, alors, de bureau, parce qu'elles ont des shifts d'uti-- d'usage qui sont assez programmés, mais ça pourrait, ça pourrait se passer sur d'autres classes d'actifs. Mais comment on, on peut utiliser ces surfaces quand elles sont pas utilisées en réalité, euh, par leur utilisateur classique qui est le locataire de bureau. Euh, c'est une démarche qu'on a eu, qu'on a eue sur, sur la Tour Open, par exemple, qu'on a travaillée et restructurée à La Défense, euh, où, euh Donner une coloration et un usage social et sociétal à la tour, euh, et passer par, et on travaille avec le groupe SOS là-dessus. Comment on peut mettre à disposition les cuisines pour des gens qui font, euh, de, de la cuisine à vocation sociale et solidaire Elles sont là, les cuisines. Tu vois, on les paye pendant qu'elles sont pas utilisées. On les paye, donc autant, ouais, bien sûr. Euh, comment l'immeuble, avec sa densité d'us-- avec son usage, ses énergies, ses compétences, euh, peut apporter sa pierre à l'édifice de, de, de, de, de l'impact social local Euh, est-ce qu'il y a, euh, des surfaces, euh, en fin de journée ou en début de journée qui peuvent être utilisées par des as-associations qui viendraient aider des gens, j'en sais rien, donner des cours ou... Voilà, toutes ces questions-là, on se les est posées. Elles sont pas simples à résoudre. Ah non non non, mais clairement pas. Non non non. Ouais ouais ouais. Mais, mais elles sont passionnantes. Elles sont réellement passionnantes parce qu'elles permettent aussi, pour rebondir sur ce que tu disais, de, de donner une coloration qui n'est pas qu'une coloration commerciale, mais une coloration d'utilité, euh, à l'immeuble. Voilà. Donc j'ai fait un peu une digression là par rapport à ta question, mais- Non non ...c'est, c'est-- On a des modèles, des modèles de services, et notamment sur la restauration, qui évoluent vachement, qui sont en train de se, de se mixer ou de s'hybrider avec des modèles commerciaux, euh, pour pouvoir af-- pour pouvoir renforcer la densité d'usage. Non, mais c'est clairement ça. Et c'est hyper intéressant parce qu'en fait, c'est, c'est cette notion presque de, au niveau de l'immobilier de bureau, l'immobilier, l'immobilier de-- C'est cette notion d'appliquer des choses comme le dwell time, en fait. C'est comment est-ce qu'on, comment est-ce qu'on, on augmente quelque part un peu la, la journée de l'actif Comment est-ce qu'on, on augmente ces choses-là Et moi, je, je trouve c'est, c'est clairement pas facile parce que t'as d'autres flux, t'as d'autres, d'autres personnes qui vont arriver. Mais je pense que ça, ce que ça fait, c'est que cette porosité, cette ouverture vers son environnement, de dire que voilà, cet immeuble devient un acteur social quelque part. Je pense que c'est, euh, enfin ça amène justement cette notion de, de valeur. Est-ce que sur un immeuble comme ça, quand tu, quand tu es en train de parler au potentiel locataire, c'est quoi les, les choses qui attirent encore Est-ce que les locataires, qu'est-ce qui, enfin qu'est-ce qui les attire vers un actif plutôt que vers un autre Alors c'est bien sûr, c'est différent hein, en termes de, en termes de, de type de locataire, mais est-ce que ce genre de choses-là, justement, cette mixité, cette, je sais pas, vocation ou rôle social que peut jouer un immeuble, est-ce que c'est quelque chose qui les attire Euh, oui, alors ça, ça, ça peut attirer ou, et/ou faire peur. Oui, justement. Euh, donc c'est, il faut le manier avec, euh, avec finesse parce que Enfin, moi le premier, tu te dis mais en fait, si je suis chef d'entreprise, tu m'expliques comment ça va marcher, le croisement des flux Parce que je vais recevoir mes clients. Donc en fait, si j'ai des sans-abris qui viennent à la soupe populaire en bas, c'est super. Mais, mais comment on fait en sorte que tout ça puisse cohabiter Donc en fait, il s'agit d'expliquer que, un, on n'est pas en train de faire mixer des flux aussi différents, que on a bien en tête de comment ça fonctionne. Euh, après, je pense que ça, ça a un vrai impact parce que aujourd'hui, en immobilier, on sait à peu près tous traiter le E de l'ESG. En tout cas, on sait comment faire. Après, il y a des situations qui sont plus ou moins difficiles à régler, mais la route- C'est qualité environnementale et scientifique. La route, elle est à peu près tracée et on a, en France en tout cas, des, des volumes de labellisation et de contraintes réglementaires qui, qui fixent à peu près les lignes. La partie S de l'ESG, elle est finalement assez peu et difficile à traiter dans le secteur immobilier En revanche, elle est importante pour nos clients. Et faire contribuer l'immeuble à, euh, la politique RSE en traitant la responsabilité sociale en même temps que l'en-l'enjeu environnemental, euh, c'est quelque chose qui pour-- encore en décideur, tu vois, on parlait des décideurs tout à l'heure, y a le directeur immobilier, euh, 'fin le patron de la RSE, il peut avoir son mot à dire aussi. Euh, et évidemment que, tu vois, tu, tu vas pas emmener ton entreprise dans une passoire thermique. Euh, ça, c'est, c'est, c'est une première chose. Mais comment l'immeuble contribue et comment en fait moi directeur immobilier ou moi directeur de la RSE, je peux contribuer à la politique RSE de mon entreprise via mes décisions immobilières C'est un truc qui, qui à mon sens porte. Et aujourd'hui, justement, y a une-- y a-- comment dire Est-ce que ces décisions-là, au niveau RSE, elles sont toujours aussi, euh, importantes, euh, au niveau de l'immobilier Ou est-ce qu'on a vu, à cause potentiellement du co-- du contexte politique, un frein par rapport à ça Ou c'est on en parle moins, mais on en fait toujours plus Alors, on en fait toujours plus. On a, 'fin, on a en tout cas en France, euh, je le disais, un cadre réglementaire. La France est quand même plutôt en avance par rapport à d'autres pays d'Europe de ce point de vue et, et même du monde. Euh, le décret tertiaire, euh, les enjeux de labelli-labellisation et les, et les cadres de labellisation ont été assez importants, assez nombreux. En plus des labellisations anglo-saxonnes, on a les propres labellisations françaises. La RE2020 porte là-dessus un certain nombre de choses. Donc sur la partie E J'allais dire c'est, c'est comme euh, y a, y a-- je, je fais un peu euh, ancien combattant, mais quand y avait des immeubles qui étaient pas climatisés et que tu climatisais, au départ c'était une valeur ajoutée et après c'est devenu un must have qui était plus une valeur ajoutée. Un immeuble sur lequel tu coches pas la case du E aujourd'hui est un immeuble qui a une non liquidité en réalité et locative et euh, euh, d'investissement. Et donc c'est un must have. Et donc y a même pas de question à se poser sur la partie E. Après moi ce que je pousse beaucoup vis-à-vis des équipes, c'est de, d'être très tourné sur l'impact plus que sur la mesure au sens de remplir des, des grilles de labellisation pour les empiler euh, et avoir tous les pins sur une plaquette possible et imaginable. Ça fait dépenser de l'énergie et de l'argent sur un truc qui in fine te garantit pas l'impact réel. Et donc être tourné beaucoup sur l'impact concret euh, en carbone, en kilowattheure ou du point de vue social est, est une obsession un peu vis-à-vis des équipes. Je les, je les serine un peu avec ça. Et, et ça, c'est 'fin, je trouve c'est, on va dire critique et vital. Après c'est vrai que où nous on a vu souvent cette, cette espèce de, de, de, de complication, c'était de passer de, en anglais 'fin de, de features. Au fait une checklist, on a ces choses-là, 'fin sans avoir la course aux pins comme tu dis. Et, et vraiment quel est le bénéfice utilisateur qui est rempli au fait Euh, nous, on l'a vu, 'fin c'est un exemple de dire Voilà, on recycle l'eau de pluie Et le locataire, il nous dit Ben enfin en gros moi ça m'amène, ça m'amène quoi Enfin est-ce que je vais la boire Enfin est-ce que, 'fin en gros c'est quoi le, le bénéfice utilisateur Comment est-ce que vous avez réussi ou comment est-ce que t'as réussi en interne à justement traduire des choses qui sont peut-être assez techniques, assez cartésiennes en bénéfice utilisateur Euh. Les charges. 'Fin je-- Le point de vue, le truc le plus mesurable, c'est le coût euh, de ton immeuble. S'il consomme moins d'énergie, euh, toutes choses égales par ailleurs, euh, il coûte moins cher, il coûte moins cher en charges Euh donc, et, et à long terme, euh, il est moins soumis aux pressions infla-inflationnistes de, de, de l'énergie carbonée qui va nécessairement, euh, dont, dont le coût va nécessairement croître. Euh, maintenant, et c'est pas toujours visible et, et, et on n'est pas toujours très bon justement pour mesurer l'impact réel. Mh. Tiens, j'ai, j'ai-- On a un truc assez parlant, euh, sur le, sur le carbone. Donc on essaye de mettre nos, nos immeubles sur des trajectoires carbone qui vont dans le même sens que la trajectoire CREM à plus un cinq, même si celle-ci est de toute façon déjà- C'est mieux. Mais, euh, et donc on a des tas de plans d'investissement pour, euh, où on flag les actions d'investissement qui concourent à l'amélioration de la performance carbone. Et donc je demande aux équipes de mesurer évidemment le, l'évolution de la performance carbone. Et là, on me dit En fait, toutes choses égales par ailleurs, on a moins consommé de kilowattheures, on a moins consommé de carbone sur le patrimoine, je sais plus combien de pourcentage, mais peu importe. Euh, mais ça ressort pas des calculs de carbone parce que cette année, EDF en France a fermé une partie de ses centrales nucléaires. Ah. 'Fin ou plutôt l'année dernière, ils avaient fermé une partie des centrales nucléaires. Donc les coefficients de transformation de l'impact carbone de l'énergie électrique consommée font que, en réalité, ça gomme la, le, le, l'impact carbone. Ça, ton immeuble, il- Il peut rien. Il peut rien. Mh. Ouais. Et tu peux pas avoir une énergie plus décarbonée qu'une énergie électrique, euh, en France. Mh. Et donc, euh, l'effort que tu fais et la mesure de cet effort et la valorisation de cet effort vis-à-vis de ton locataire, euh, est toujours un peu compliquée à communiquer. Mh. Donc c'est un, c'est quelque chose sur lequel on doit mûrir et, et pour le coup encore se, s'améliorer. Et en termes de, encore une fois de valorisation ou de valeur, aujourd'hui, comment est-ce que toi, tu, tu définirais justement la val-, la valeur immobilière ou le voyage que tu vas amener Enfin, quelles sont les metrics sur ce, ce chemin de la valeur où vous reprenez, vous investissez dans un actif au début Enfin, comment est-ce que vous, vous avez la capacité de, 'fin, de, de déclencher, de, de unlock cette valeur, en fait, par rapport à vos actions Euh, c'est alors, dans, dans le, dans le contexte actuel, euh, en bureau, euh, on protège la valeur. Pour être, être honnête. Euh, on essaye de protéger la valeur plus que la unlocker sur, sur des, sur des, sur des actifs qu'on détient dans une stratégie de détention long terme core. Évidemment, ce serait pas exactement la même chose si on était un investisseur, euh, enfin en tout cas si on avait beaucoup de stratégies d'investissement value add où là, tu achètes un actif que tu repositionnes en prenant du risque, euh, sur sa transformation. Là où je pense qu'on a le, le, le plus d'impact pour effectivement déverrouiller, euh, cette valeur, c'est, euh, accroître la désirabilité des immeubles. Le, le concept de désirabilité est, est un truc qui me plaît beaucoup parce qu'il embarque, euh, plein de choses. Il embarque, il embarque l'efficacité, euh, l'esthétique, euh, évidemment l'efficacité financière et donc la compétitivité. Euh, il embarque le, la user experience. Et, et ça, voilà, y a des choses qui sont plus ou moins mesurables, mais c'est ça notre métier en fait, c'est de rendre les actifs pour les investisseurs futurs comme pour les locataires plus désirables. Et pour les rendre plus désirables, il faut savoir ce qu'ils recherchent. Alors, un ut-- un, un investisseur, il va rechercher la sécurité maximum de son flux, euh, avec un rapport rendement/risque qui est le plus optimal. Et donc le sujet, c'est de dire Bah ouais, en fait, même si t'as un élément de risque qui arrive, qui est le départ d'un locataire sur un immeuble de bureau, en réalité, c'est, c'est un actif qui restera toujours facile à recommercialiser. Et puis pour un utilisateur, c'est sa flexibilité, sa capacité de grandir, de-- et ce qu'on fait assez peu sur la classe d'actifs bureau, euh, ce qu'on fait sur d'autres classes d'actifs, c'est de, de prévoir des investissements constants. Trop longtemps sur cette classe d'actifs, on a été avec, euh, je mets un énorme paquet de CapEx, je loue. Ça dure pendant six, neuf ans, douze ans, quinze ans si j'ai du bol. Bon là, c'est rincé, je recommence et puis je réécris une histoire. Euh, sur des classes d'actifs, euh, différentes, si tu prends le, pour reprendre les centres commerciaux, mais ce serait- Ouais, mais c'est, c'est, c'est vrai. Ce serait vrai sur de l'hôtellerie, par exemple. Euh, c'est des classes d'actifs sur lesquelles si tu n'investis pas de manière permanente Petit à petit pour contribuer à l'exploitation en fait et à améliorer en permanence la désirabilité de ton actif, euh, alors l'actif perd de sa valeur. Ouais exactement. Elle s'égrène en fait au fur et à mesure. Elle s'égrène. Sur le bureau, elle s'égrenait pas. Modulo la consommation de ton, ton bail, mais en réalité, c'était très en dent de scie. Je pense qu'on va arriver aussi à des modèles où on aura des logiques d'investissement permanents. Alors sur des gros actifs de bureau, encore une fois, c'est, c'est pas exactement la même chose sur un actif de 2 000 et sur un actif de 20 000. Mais, mais, mais en réalité, je pense qu'on va arriver plus vers ça. Bah cette, cette fonction et on le voit, 'fin, pour le travail que nous on fait en termes de la durée de vie de l'actif, c'est, c'est-- en fait, on est, on est-- 'fin pour nous d'un côté com, on est toujours en campagne parce qu'on a des locataires potentiels qui deviennent des locataires qu'on a envie de garder, qu'on a envie de, de choyer. Enfin in fine, on veut qu'ils restent, qu'ils continuent leur, leur voyage avec le bâtiment. Donc cet investissement permanent au, durant de, 'fin durant la, la cycle de vie, durant le cycle de vie de l'asset est, est aussi hyper importante pour nous en fait du côté de la com et de l'histoire qu'on, qu'on raconte. Alors Charles, merci beaucoup pour tout ça. J'ai quelques petites questions pour, pour clore notre, notre épisode. Euh, la première est-ce qu'il y a un, un mythe ou une croyance dépassée, euh, au niveau de l'immobilier de bureau par rapport à sa valeur que t'aimerais remettre en question en fait Ou que t'aimerais, 'fin, démystifier ou contrer Alors, je, je pense que, 'fin, on n'a pas encore complètement de visibilité de où on va atterrir à très long terme sur l'équilibre télétravail, pas télétravail, la manière de gérer la flexibilité. On voit que le balancier est en train de revenir. La croyance est maintenant, je pense, passée de le bureau bashing, je pense, c'est plutôt Arnaud. Les bureaux ne vont pas disparaître. Moi, je crois au contraire que c'est un élément qui va être d'autant plus valorisé par les entreprises que c'est le lieu de sociabilisation, que c'est le lieu de rencontre. On parlait d'horizontalité, de besoins. En fait, tu vois, nous, nous on va déménager et on passe d'un hôtel particulier dans le huitième avec des plateaux de 300 mètres carrés à un seul plateau de 4, de 4 000. Le, le, ce que ça te permet de mettre en œuvre du point de vue managérial, du point de vue de, du fonctionnement de l'entreprise, des rencontres futures. Le fait de considérer le bureau comme un outil et un levier managérial de transformation et de support d'un projet d'entreprise, euh, va être d'autant plus fort demain qu'hier Donc cette croyance-là qui a pu, qui a, à mon sens fait long feu. Euh, mais, mais euh C'est peut-être la réalisation de cette croyance au fait, de, de voir à quel point c'est important. Plutôt dépassée. Ouais. Ouais, ouais. Et je, je, je discutais avec un candidat hier et je lui demandais, je-- c'est assez marrant ça. Je lui disais Mais est-ce qu'il y a un élément dans une entreprise qui serait quelque chose de rédhibitoire pour vous Mh. Et il me dit Ah ouais, une boîte cent pour cent en télétravail, ce serait rédhibitoire. Mh. Et ça, alors ça m'a un peu rafraîchi. Tout ça pour quelque chose. Mais, mais, euh, je pense que c'est pas juste-- 'fin, c'est, c'est aussi l'illustration, euh, du fait que, euh, le full remote Mh. Ne s'appliquera pas, euh, en tout cas peut-être de manière très marginale à certaines professions ou certaines boîtes. Ou peut-être sporadique sur, euh, sur une durée- Mais on est plutôt, voilà, un sujet où le bureau va reprendre une importance beaucoup plus importante, même qu'avant. Alors, ça aura pas forcément un impact sur la surface consommée. Non, complètement. Mais, mais la valorisation Mh. Et la capacité de mettre de l'argent sur le lieu qui est le lieu de l'entreprise, euh, est, est à mon sens une, une croyance, euh, qui va se, s'élargir. Non, puis de voir justement, 'fin, c'est, c'est ce que tu dis, 'fin la capacité du bureau aussi à avoir ce rôle social. On a parlé de l'ouverture et de la porosité, mais aussi en termes d'occupation, d'avoir un rôle social d'intégration, d'inclusion, de, 'fin de, de, de-- on l'a vu hein, après le, après le, après le télétravail, les premières réunions qu'on faisait en réel, à quel point ça nous demandait beaucoup plus de, de, 'fin d'énergie, de, de, de, de, 'fin presque d'empathie ou d'intelligence émotionnelle. Donc, ah non, complètement. Et c'est là où, tu vois, le, le boulot de l'asset manager Mh. Et du propriétaire au sens large, en réalité, peut vachement changer. Parce que, euh, l'attente de ton client est plus la même. Mh. Et il a pas la capacité, lui, parce qu'il maîtrise pas forcément non plus tous les murs, sauf si c'est un siège ok, il est tout seul. Mais, et encore, c'est pas forcément sa compétence. C'est pas son cœur de métier, ouais. Et donc c'est une compétence qui est un peu in between l'utilisateur et le propriétaire. Les coworkers se sont engouffrés là-dedans, euh, avec plus ou moins de succès. Mais en tout cas, ce que venaient chercher les gens dans du coworking, c'était pas seulement la flexibilité d'usage et le fait de pouvoir dire je peux me poser n'importe où dans un réseau et, et, et je vais avec mon sac à dos bosser où je veux. Euh, parce que finalement, ça, quand tu regardes la réalité d'usage, c'est une part très très faible. Ouais. Euh, mais, mais en revanche, le côté, euh, lifestyle ou en tout cas identité Mh. Euh, immobilier opéré plug and play, euh, l'entreprise se focalise sur ses enjeux business et ce qui se passe dans son lieu Mh. Est géré par un professionnel C'est, c'est, c'est la même différence qu'entre un Airbnb et un hôtel. Tu vas chercher dans un hôtel lifestyle autre chose que dans un Airbnb. Donc euh Et si tu devais résumer en, en une phrase ou deux ou un mot, euh, c'qui, c'qui va être le driver, le levier de la-- ou un des drivers de la, de la, de la valeur immobilière en termes de bureau pour toi dans ces années, dans les années à venir, avec toute cette fluidité et cette flexibilité des marchés Quoi, un peu ton mantra qui te, qui te guide. Euh, en un mot euh, en un mot, je dirais efficacité. Mh. Efficacité parce que, parce que justement, on va aller chercher de la densi-densité d'usage pour des raisons financières et des raisons environnementales. Mh. Efficacité parce qu'on veut-- on est quand même dans une logique de frugalité et de, et de, d'économie de moyens- Mh. ...tant du point de vue des fi-, des, de, des investisseurs- Mh. ...que du point de vue du locataire. Euh, et, et cette recherche d'efficacité, parce qu'on a aussi, comme on se cherche un peu sur le modèle d'opérateur dont on parlait- Mh. ...on a tous tendance à empiler un certain nombre de service providers- Oh, c'est ça. ...partenaires. Ouais, ouais. Un sur l'hospitality, sur la restauration, un sur le, le, le flex, un sur les salles de réunion, un sur le community management, et cetera. Et que cette mise en mouvement d'un écosystème, petit à petit, elle va se, se consolider pour devenir plus efficace. Donc mon mantra, ce serait efficacité. Merci. C'était très rigoureux, très s-, très suisse comme mantra. On est très contents. Donc en tout cas, Charles, merci beaucoup d'avoir participé à Bricks More. C'est un vrai plaisir de t'accueillir sur le, le plateau aujourd'hui. C'était un plaisir pour moi aussi. Merci. Merci. Thanks for listening to Bricks and More. If you've enjoyed today's episode, please share it with a colleague or friend who would appreciate it. 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